Thạc Sĩ Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội

MỤC LỤC
Trang
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN 1
MỤC LỤC 2
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT 5
DANH MỤC CÁC BẢNG 6
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ 7
DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC 8
MỞ ĐẦU 10
CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHÀ Ở 22
1.1. Nhà ở và tài chính nhà ở 22
1.1.1. Nhà ở và các đặc điểm của nhà ở 22
1.1.2. Tài chính nhà ở 24
1.2. Chính sách tài chính nhà ở 44
1.2.1. Chính sách nhà ở 44
1.2.2. Chính sách tài chính nhà ở 52
1.3. Kinh nghiệm của một số quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới trong chính sách tài chính nhà ở 70
1.3.1. Chính sách phát triển thị trường thế chấp thứ cấp và thị trường vốn của Malayxia 71
1.3.2. Chính sách tái cấu trúc hệ thống tài chính nhà ở và mở rộng liên kết với thị trường vốn ở Hàn Quốc 72
1.3.3. Chính sách tài chính nhà ở và thị trường vốn tại Hồng Kông 74
1.3.4. Kinh nghiệm của Trung Quốc 77
1.4. Bài học rút ra cho Việt Nam trong chính sách tài chính nhà ở: tạo điều kiện phát triển thị trường thế chấp thứ cấp 78
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN ĐÔ THỊ HÀ NỘI 82
2.1. Giới thiệu nghiên cứu 82
2.2. Thực trạng nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 84
2.2.1. Địa bàn đô thị Hà Nội 84
2.2.2. Đặc điểm nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 85
2.2.3. Diễn biến thị trường nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 88
2.2.4. Kết quả thực hiện chính sách nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 94
2.3. Thực trạng tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 103
2.3.1. Khái quát chung về tài chính nhà ở tại Việt Nam 103
2.3.2. Tạo lập vốn cho nhà ở đô thị Hà Nội 109
2.3.3. Phân phối và sử dụng vốn cho nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 115
2.4. Thực trạng chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 131
2.4.1. Các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 131
2.4.2. Đánh giá chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 146
CHƯƠNG 3 HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN ĐÔ THỊ HÀ NỘI 167
3.1. Định hướng chung phát triển nhà ở đô thị Hà Nội 167
3.1.1. Định hướng phát triển đô thị Hà Nội đến năm 2020 167
3.1.2. Mục tiêu và yêu cầu của phát triển nhà ở 168
3.1.3. Định hướng chung phát triển nhà ở đô thị 169
3.2. Những điều kiện cần thiết để phát triển tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 170
3.2.1. Những yêu cầu mang tính nguyên tắc trong phát triển tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 170
3.2.2. Những định hướng hoàn thiện chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 180
3.3. Một số giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 185
3.3.1. Hoàn thiện chính sách tài chính nhà ở để có thể hội nhập với nền kinh tế khu vực và thế giới 185
3.3.2. Hoàn thiện các chính sách và công cụ chính sách tác động đến việc tạo lập vốn trong tài chính nhà ở 189
3.3.3. Hoàn thiện các chính sách và công cụ chính sách tác động đến phân phối vốn trong tài chính nhà ở 192
3.3.4. Hoàn thiện các chính sách thế chấp và thu hồi vốn thông qua phát mại tài sản thế chấp 195
3.4. Các điều kiện để thực thi thành công các giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 200
3.4.1. Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực nhà ở 200
3.4.2. Phát triển thị trường thế chấp sơ cấp tạo tiền đề cho thị trường thế chấp thứ cấp 203
3.4.3. Thí điểm thành lập NHTC và chứng khoán hóa thế chấp 205
3.4.4. Bổ sung và hoàn thiện các chính sách cho vay nhà ở tại các TCTD 207
KẾT LUẬN 216
DANH MỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ 218
TÀI LIỆU THAM KHẢO 219
PHỤ LỤC 235
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Nội dung đầy đủ
GCN Giấy chứng nhận
GDBĐ Giao dịch bảo đảm
GDP Tổng sản phẩm trong nước
HĐND Hội đồng Nhân dân
m2 Mét vuông
NH Ngân hàng
NHNN Ngân hàng Nhà nước
NHTC Ngân hàng thế chấp
NHTM Ngân hàng thương mại
NSNN Ngân sách nhà nước
QSD Quyền sử dụng
QSH Quyền sở hữu
TCTD Tổ chức tín dụng
TMCP Thương mại Cổ phần
TP Thành phố
TTCK Thị trường chứng khoán
UBND Ủy ban Nhân dân
USD Đô la Mỹ
VNĐ Đồng Việt Nam

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 2.1 Tiến độ quá trình điều tra 84
Bảng 2.2 Kết quả quản lý nhà, đất trên địa bàn đô thị Hà Nội 2006 95
Bảng 2.3 Kết quả trong phát triển nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 96
Bảng 2.4 Thu ngân sách liên quan đến nhà ở đô thị Hà Nội năm 2006 100
Bảng 2.5 Dư nợ cho vay nhà ở giai đoạn 2003- 6/2005 105
Bảng 2.6 Một số chỉ tiêu kinh tế vĩ mô 2002- 2006 107
Bảng 2.7 Thu nhập bình quân và chi tiêu cho đời sống bình quân đầu người một tháng theo giá thực tế phân theo thành thị, nông thôn 116
Bảng 2.8 Doanh số cho vay nhà ở địa bàn đô thị Hà Nội 2004- 2006 121
Bảng 2.9 Mức độ khó khăn khi vay vốn trên địa bàn đô thị Hà Nội 124
Bảng 2.10 Tổng trị giá tài sản bảo đảm của các TCTD trên địa bàn đô thị Hà Nội trong lĩnh vực cho vay nhà ở năm 2006 125
Bảng 2.11 Diến biến lạm phát, nhóm hàng lương thực thực phẩm và nhà ở vật liệu xây dựng năm 2003- 2006 128
Bảng 2.12 Cho vay nhà ở tại NHTM CP Nhà Hà Nội năm 2006. 128
Bảng 2.13 Nợ xấu trong cho vay nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 130
Bảng 2.14 Điều hành chính sách tiền tệ của NHNN năm 2005- 2006 133
Bảng 2.15 Ý kiến về mức độ đánh giá chính sách thúc đẩy đầu tư bất động sản trên địa bàn đô thị Hà Nội 135
Bảng 2.16 Khung đánh giá chính sách tài chính nhà ở theo mô hình đầu ra 151
Bảng 2.17 Thực trạng thu nhập, tình trạng nhà ở, mức độ hài lòng về nơi ở hiện tại trên địa bàn đô thị Hà Nội 157
Bảng 3.1 Ý kiến về các yếu tố quan trọng khi vay vốn 193
Bảng 3.2 Ý kiến về mức độ các yếu tố liên quan đến tài sản thế chấp 194
Bảng 3.3 Ý kiến về mức độ cua thủ tục công chứng và đăng ký thế chấp 196
Bảng 3.4 Ý kiến về các yếu tố trở ngại khi vay vốn tại TCTD 209
Bảng 3.5 Ý kiến về các sản phẩm cho vay nhà ở 214
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Trang
Hình 1.1 Các chủ thể tham gia trong hệ thống tài chính nhà ở 27
Hình 1.2 Các giai đoạn phát triển của hệ thống tài chính nhà ở 32
Hình 1.3 Mô hình huy động vốn cho tài chính nhà ở thông qua chứng khoán hoá thế chấp (MBS) 35
Hình 1.4 Sơ đồ nguyên tắc chứng khoán hoá thế chấp (MBS) 36
Hình 1.5 Các hình thức huy động vốn trong tài chính nhà ở 40
Hình 1.7 Mô hình hộp đen 68
Hình 1.8 Khung logic của một chính sách 68
Đồ thị 2.1 Dư nợ cho vay nhà ở trung hạn và dài hạn 106
Đồ thị 2.2 Huy động vốn từ nền kinh tế giai đoạn 2001- 2006 108
Đồ thị 2.3. Tăng trưởng huy động vốn giai đoạn 2000- 2005 109
Đồ thị 2.4 Tỷ trọng huy động vốn trong nền kinh tế năm 2006 112
Đồ thị 2.5 Tỷ trọng chi tiêu, tích luỹ trong một hộ gia đình 115
Đồ thị 2.6 Tỷ lệ tích lũy và chi tiêu đời sống bình quân đầu người một tháng theo giá thực tế khu vực thành thị 116
Đồ thị 2.7 Tỷ trọng cho vay nền kinh tế năm 2006 118
Đồ thị 2.8 Doanh số cho vay nhà ở của NHTM quốc doanh và NHTM cổ phần trên địa bàn đô thị Hà Nội năm 2006 119
Đồ thị 2.9 Tỷ trọng cho vay nhà ở của NHTM quốc doanh và NHTM cổ phần trên địa bàn đô thị Hà Nội năm 2006 120
Đồ thị 2.10 Diễn biến lạm phát năm 2003 - 2006 127

DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC
Trang
Phụ lục 1. Tổng hợp kết quả điều tra 235
Phụ lục 2. Mẫu phiếu điều tra về thực trạng và nhu cầu vay vốn sửa chữa, cải tạo, xây/mua mới nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 239
Phụ lục 3. Tổng hợp kết quả điều tra về thực trạng và nhu cầu vay vốn sửa chữa, cải tạo, xây/mua mới nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 241
Phụ lục 4. Mẫu phiếu điều tra về mức độ mong muốn về vốn cho nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 251
Phụ lục 5. Tổng hợp kết quả điều tra đối với người có mong muốn về vốn để sửa chữa, cải tạo, mua mới nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 252
Phụ lục 6. Mẫu phiếu điều tra về khả năng cung ứng vốn cho nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 254
Phụ lục 7. Tổng hợp kết quả điều tra những người trực tiếp thẩm định việc cho vay nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội. 255
Phụ lục 8. So sánh giá trị trung bình biến độc lập T- test hai đối tượng điều tra về nhu cầu vốn và khả năng cung ứng vốn cho nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội 257
Phụ lục 9. Các Ngân hàng TMCP hoạt động trên địa bàn đô thị Hà Nội 258
Phụ lục 10. Các dự án được tài trợ bởi Quỹ đầu tư phát triển TP Hà Nội 259
Phụ lục 11. Mức giá bình quân trên thị trường bất động sản TP Hà Nội 259
Phụ lục 12. Tỷ lệ % trong tổng cho vay liên quan đến bất động sản 259
Phụ lục 13. Giá bán căn hộ đối với nhà chung cư có thang máy theo Quyết định số 80/2005/QĐ-UB của UBND TP Hà Nội ngày 3/6/2005 260
Phụ lục 14. Giá bán các căn hộ đối với nhà chung cư chỉ có cầu thang bộ, không có cầu thang máy theo Quyết định số 80/2005/QĐ-UB của UBND TP Hà Nội ngày 3/6/2005 260
Phụ lục 15. Bảng giá xây dựng mới nhà ở ban hành kèm theo Quyết định số 81/2005/QĐ-UB của UBND TP Hà Nội ngày 3/6/2005 261
Phụ lục 16. Bảng giá xây dựng nhà tạm vật kiến trúc theo Quyết định số 81/2005/QĐ-UB của UBND TP Hà Nội ngày 3/6/2005 262
Phụ lục 17. Tỷ lệ dự trữ bắt buộc theo Quyết định số 796/QĐ-NHNN ngày 25/6/2004 áp dụng từ 01/07/2004 264
Phụ lục 18. Tỷ lệ dự trữ bắt buộc theo Quyết định số 187/QĐ-NHNN, áp dụng từ 01/02/2008 264
Phụ lục 19. Hoán đổi ngoại tệ của NHNN đối với các NHTM 265
Phụ lục 20. Lãi suất thị trường liên Ngân hàng 265
Phụ lục 21. Lãi suất của NHNN áp dụng đối với các NHTM 266
Phụ lục 22. Cơ cấu vốn đầu tư toàn xã hội 2001- 2005 266
Phụ lục 23. Lãi suất huy động và cho vay năm 2005 266
Phụ lục 24. Hệ thống tài chính nhà ở tại Mỹ 267
Phụ lục 25. Các hệ thống tài chính nhà ở tại Châu Âu 271
Phụ lục 26. Chính sách của Nhật Bản trong phát triển tài chính nhà ở và thị trường vốn 277
Phụ lục 27. Chính sách tài chính nhà ở và thị trường vốn tại Inđônêxia 279
Phụ lục 28. Chính sách hợp lý hóa tài chính nhà ở và thị trường vốn ở Philippine 280
Phụ lục 29. Chính sách hợp nhất tài chính nhà ở và thị trường vốn: kinh nghiệm của Thái Lan 281
Phụ lục 30. Xu hướng trong chính sách tài chính nhà ở tại Ấn Độ 283
MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài Luận án
Tính chất nhạy cảm của vấn đề nhà ở đô thị đã nổi lên đặc biệt rõ nét trong cơn sốt bất động sản tại một số thành phố lớn trong thời gian vừa qua. Phần lớn các tài sản này tập trung vào một số ít người có thu nhập cao, trong khi đó những bộ phận còn lại tại đô thị đang phải sống trong điều kiện chật chội. Trước đây việc nghiên cứu vấn đề tài chính nhà ở ít được chú ý do ảnh hưởng của cơ chế quản lý kế hoạch hoá tập trung, thực tế khi đó một mặt nhà ở được nhà nước giao trực tiếp đến người dân, mặt khác sự phân hoá giàu nghèo không rõ rệt làm cho việc nghiên cứu ít được quan tâm. Trong thời gian gần đây, dưới tác động của công cuộc đổi mới, Việt Nam đang trải qua những biến đổi to lớn và nhanh chóng. Cùng với việc chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường, sự phân tầng xã hội, phân hoá giàu nghèo trong dân cư nhất là thành thị đang ngày càng trở nên sâu sắc. Ở một cực của sự phân hoá này, nhóm người có thu nhập trung bình thấp và nghèo đang phải chịu nhiều thua thiệt, đứng trước nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn sống, cải thiện nhà ở và những cơ may để thoát khỏi cảnh nghèo túng. Nếu như ở nông thôn sự thiếu ăn là nguy cơ trực tiếp đe doạ nhóm người nghèo thì điều kiện nhà ở và môi trường quá tồi tệ đã trở thành một thực tế điển hình cho sự nghèo khổ ở đô thị.
Theo kết quả điều tra của Viện xã hội học về tình hình nhà ở cán bộ, công chức, viên chức cho thấy có tới 31% trong đó có tỷ lệ đáng kể các hộ gia đình trẻ chưa có nhà ở (phải ở ghép hộ, ở nhở, ở tạm); 4% phải thuê nhà tạm, nhà cấp IV của tư nhân để ở; 19% đang được thuê nhà chung cư thuộc sở hữu của nhà nước xây từ trước năm 1990; 14,6% đã được mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị định 61/CP; 31,4% đã xây được nhà riêng. Kết quả này còn cho thấy có trên 32% có nhu cầu muốn được cải thiện nhà ở.[64] Nguyên do chính của vấn đề chính là trước kia nhà ở do nhà nước trợ cấp, cùng với quá trình chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nhà nước đã xoá bao cấp về nhà ở, khuyến khích nhiều thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển nhà ở. Nguồn vốn phát triển nhà ở đô thị chủ yếu dựa vào khả năng tài chính của chính các chủ thể trong hệ thống nhà ở. Nhà nước chỉ tạo điều kiện hỗ trợ về tài chính thông qua cơ chế, chính sách huy động vốn . Nhưng các cơ chế, chính sách này còn nhiều điểm vẫn chưa phù hợp, bất cập, chồng chéo, khó thực hiện nên đại bộ phận dân cư đô thị, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp vẫn chưa thể tiếp cận các nguồn vốn dài hạn cho nhà ở.
Thêm vào đó, Hà Nội cùng với TP Hồ Chí Minh là hai địa phương có nhiều vấn đề bức xúc trong lĩnh vực nhà ở nỏi riêng và bất động sản nói chung, cần sớm có chính sách và giải pháp giải quyết, đặc biệt việc tăng dân số và di cư từ nông thôn ra thành thị đã tạo ra những áp lực lớn về nhà ở cho chính quyền thành phố. Ngoài vấn đề cung cầu của thị trường xây dựng nhà ở và giá thị trường bất động sản quá cao, một vấn đề có tác động trực tiếp đặc biệt là các hộ dân cư ở đô thị là việc thiếu khả năng tiếp cận các nguồn vốn dài hạn để sửa chữa, cải tạo, nâng cấp và xây mới nhà ở với các điều kiện trong khả năng tài chính của mình. Về phía các TCTD, do khả năng huy động vốn dài hạn còn hạn chế nên cũng không thể cho vay dài hạn phục vụ việc xây mới, cải tạo, nâng cấp và mua nhà ở của đại bộ phân dân cư đô thị. Với ý nghĩa đó tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu của Luận án là “Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội”.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Với nhiều quốc gia trên thế giới, đặc biệt là các nước phát triển, khái niệm tài chính nhà ở là một khái niệm đã được áp dụng từ lâu và thường gắn với một thị trường tài chính phát triển và các công cụ thế chấp thứ cấp. Có nhiều nghiên cứu về tài chính nhà ở tại các quốc gia phát triển như tác giả Arjen van Dijkhuizen, Hà Lan trong nghiên cứu của mình về “Thị trường tài chính nhà ở tại Hà Lan” (Dutch housing finance market) (2004) cũng đã đưa ra các phân tích chung các yếu tố của thị trường tài chính nhà ở tại Hà Lan, đồng thời giới thiệu các công cụ sử dụng cũng như các rủi ro và các biện pháp quản lý rủi ro tại thị trường này [132]. Nghiên cứu của John Ryding thuộc Ngân hàng Dự trữ Quốc gia New York (Federal Reserve Bank of New York) “Tài chính nhà ở và sự chuyển đổi về chính sách tiền tệ” (Housing Finance and the Transmission of Monetary Policy) (1990) lại phân tích về các công cụ chính sách của tài chính nhà ở như trần lãi suất cho vay, sự tăng trưởng của chứng khoán hóa, điều chỉnh lãi suất thế chấp, sự cạnh tranh trên thị trường thế chấp cũng như việc giới thiệu mô hình đầu tư nhà ở của gia đình căn bản (a model of single-family housing investment) [141]. David Lereah tại Tạp chí Business Economics (7.1997) trong nghiên cứu “Tài chính nhà ở: Triển vọng dài hạn” (Housing finance: A long-term perspective) đã đưa ra các nhận xét và đánh giá về triển vọng của tài chính nhà ở tại Mỹ [138]. Tác giả Marja C. Hoek-Smit trong nghiên cứu “Tài chính nhà ở tại Bangladesh- Cải thiện khả năng tham gia của nhóm người có thu nhập trung bình và thấp vào tài chính nhà ở” (Housing Finance in Bangladesh- Improving Access to Housing Finance by Middle and Lower Income Groups) (1998) sau khi phân tích xu hướng hiện tại của tài chính nhà ở và bối cảnh kinh tế cũng như khu vực tài chính tại Bangladesh đã giới thiệu các công cụ sử dụng trong tài chính nhà ở và đưa ra các đề xuất chính sách để phát triển thị trường tài chính nhà ở [136]. Trên cơ sở của cuộc hội thảo về vai trò của các tổ chức thế chấp sơ cấp và thứ cấp tại Bali, Indonexia vào tháng 7.1998 tác giả Masakazu Watanabe đã tổng hợp và xuất bản “Hướng mới trong tài chính nhà ở Châu Á- Liên kết giữa tài chính nhà ở và các thị trường vốn” (New Directions in Asian Housing Finance- Linking Capital markets and Housing Finance) đưa ra mô hình phát triển thị trường thế chấp thứ cấp và phân tích tám mô hình của tám nền kinh tế Đông Á về liên kết giữa các thị trường vốn và tài chính nhà ở [143]. Khác với nghiên cứu trên, Robert Bestani và Johanna Klein tại Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) đã tập trung đi sâu phân tích tầm quan trọng của tài chính nhà ở, các vấn đề tồn tại trong tài chính nhà ở tại Châu Á và đưa ra các định hướng chính sách để giải quyết vấn đề này trong nghiên cứu “Tài chính nhà ở tại Châu Á” (Housing Finance in Asia) (2005) [129]. Để thống nhất chính sách và giúp các quốc gia trong quá trình chuyển đổi có một cơ chế chính sách tài chính nhà ở thích hợp, Ủy Ban Châu Âu đã xuất bản “Các hệ thống tài chính nhà ở tại các quốc gia chuyển đổi- Lý thuyết và Thực tiễn” (Housing finance systems for countries in transition- principles and examples) (2005). Trong đó phân tích hệ thống tài chính nhà ở và các công cụ chính sách sử dụng cũng như giới thiệu một số mô hình tài chính nhà ở phát triển tại một số quốc gia nhằm giúp các nước trong quá trình chuyển đổi hoàn thiện cơ chế chính sách nhằm tìm ra một mô hình hệ thống tài chính nhà ở hoàn thiện cho mình .[133]
Nhưng ở Việt Nam khái niệm tài chính nhà ở vẫn là một khái niệm mới. Hệ thống tài chính nhà ở gắn liền với nó là một thị trường tài chính và thị trường thế chấp thứ cấp phát triển cũng là một khái niệm khá được ít người đề cập đến. Cho đến thời điểm hiện nay, theo những tài liệu tác giả tiếp cận và thông tin tra cứu từ Thư viện Quốc gia, các nghiên cứu về tài chính nhà ở và các chính sách tài chính nhà ở hầu như không có, ngoại trừ có một số nghiên cứu trong lĩnh vực nhà ở đô thị hay nguồn vốn cho nhà ở đô thị. Với đề tài Luận án Phó Tiến sĩ “Thiết kế nhà ở sinh lợi thấp tầng cho người nghèo đô thị Hà Nội” (1994) tác giả Trần Xuân Diễm, thuộc ngành Kiến trúc Nhà ở và Công trình Công cộng, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội đã đưa ra khái niệm về nhà ở sinh lợi vừa là nhà, nơi nghỉ ngơi tái tạo sức lao động của con người vừa là nơi để làm kinh tế gia đình tạo ra thu nhập, tăng của cải cho xã hội và đưa ra một số giải pháp thiết kế và xây dựng nhà ở sinh lợi thấp tầng cho người nghèo đô thị ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng. Nghiên cứu này chủ yếu đi vào khía cạnh kỹ thuật của nhà ở để đề xuất các giải pháp thiết kế, xây dựng, cải tạo nhà ở cho người nghèo đô thị để đáp ứng tốt các yêu cầu của người sử dụng: ở và các hoạt động sinh lợi một cách có hiệu quả. Đồng thời Luận án cũng đề xuất các giải pháp về chính sách phát triển nhà ở đô thị cũng như các hoạt động trợ giúp được người nghèo đô thị ổn định đời sống có điều kiện thuận lợi cải thiện nơi làm việc tăng thêm thu nhập.[46]
Cũng đi sâu vào khía cạnh kỹ thuật của nhà ở nhưng với mục đích đánh giá mối quan hệ giữa tâm lý xã hội và công tác phát triển nhà ở Hà Nội và làm rõ vai trò của tâm lý xã hội trong lĩnh vực về nhà ở. Trên cơ sở đó, đặt yêu cầu cho các giải pháp kiến trúc nhà ở đô thị Hà Nội, nhằm khắc phục những hạn chế trong thực tế sử dụng của nhiều công trình nhà ở. Tác giả Nguyễn Dũng, Chuyên ngành Kiến trúc Nhà ở và Công trình Công cộng, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội trong đề tài nghiên cứu của Luận án Tiến sĩ Kiến trúc “Phát triển kiến trúc nhà ở đô thị Hà Nội dưới tác động của các yếu tố tâm lý xã hội trong thời kỳ mới” (2004) đã đề xuất phương pháp luận nghiên cứu phát triển kiến trúc nhà ở đô thị, nhằm hài hòa tối đa điều kiện ở với người sử dụng. Luận án đã xác định 5 đặc điểm tâm lý xã hội đặc trưng đối với nhà ở: tính truyền thống, tính thực tế, thói quen sinh hoạt, tính cộng đồng, ưa hình thức; xây dựng 7 tiêu chí đánh giá mức độ quan tâm của người dân đối với nhà ở cao tầng: vị trí lợi thế, cảnh quan môi trường sách đẹp, căn hộ tiện nghi, hạ tầng kỹ thuật đầy đủ, xây dựng chất lượng quản lý tốt. Luận án đã chỉ ra sự bất hợp lý hiện nay trong cơ cấu quy hoạch tại Hà Nội khi các quy định các khu đô thị mới để tỷ lệ đất 60% cho nhà ở cao tầng, 40% cho biệt thự, nhà vườn, và đưa ra kiến nghị bố trí riêng biệt các loại hình nhà cao tầng theo các điều kiện quy hoạch. Luận án cũng chỉ cho thấy cần có quỹ đất rành riêng cho phát triển y tế và giáo dục; không gian cho các hoạt động xã hội, cộng đồng (tín ngưỡng, lễ hội, mít tinh, diễn thuyết .). Xác định căn hộ điển hình có diện tích phù hợp với xu hướng xã hội về tách hộ và giảm dần nhân khẩu, có khả năng sáp nhập các hộ liền kề thành hộ lớn hơn hoặc tách ra thành các hộ nhỏ, khai thác các không gian xép. Trên cơ sở đó đề xuất thể loại nhà ở mới cho tương lai- “nhà chung” là một tổ hợp ở dành cho một số hộ, có thể sử dụng chung các không gian như cổng, sân, vườn, nhà xe, phòng khách lớn . Công trình dễ tổ hợp, hoành tráng, phát huy tính cộng đồng, nhân văn, phù hợp với nhu cầu phát triển nhà ở vùng ven đô, nhà nghỉ cuối tuần, hạn chế được tình trạng chia nhỏ khu đất được thừa kế thành các nhà ống.[50]
Với mục tiêu xác lập mô hình nhà ở đô thị hợp lý, phát hiện nguồn lực từ cộng đồng có tác động tích cực vào quá trình quy hoạch phát triển và quản lý nhà ở đô thị. Luận án tiến sĩ của tác giả Nguyễn Ngọc Quỳnh, chuyên ngành Quy hoạch Không gian và Xây dựng Đô thị, Đại học Kiến trúc Hà Nội với đề tài “Quy hoạch phát triển và quản lý nhà ở đô thị với vai trò cộng đồng trong đô thị Việt Nam (lấy TP Hải Phòng làm địa bàn nghiên cứu)” (1996) đã phân tích cơ sở khoa học những yếu tố cơ bản có ảnh hưởng của cộng đồng từ đó đề xuất những quan điểm về nhà ở, quy hoạch nhà ở trong điều kiện đổi mới kinh tế; những khía cạnh cần khai thác về cộng đồng; và công tác đầu tư xây dựng, quản lý quy hoạch có sự tham gia của cộng đồng.[92]
Khác với cách tiếp cận của các tác giả trên, tác giả Nguyễn Hồng Danh thuộc chuyên ngành Thống kê, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân trong Luận án Tiến sĩ Kinh tế với đề tài “Nghiên cứu thống kê hiện trạng và hiệu quả xây dựng nhà ở đô thị” (1999) đã nghiên cứu, đề xuất phương pháp luận, các quan điểm khoa học, phương pháp tiếp cận tính toán . thống kê hiện trạng và hiệu quả xây dựng Nhà ở đô thị Việt Nam, góp phần hình thành luận chứng khoa học của chuyên ngành thống kê phục vụ phát triển bền vững nhà ở đô thị. Tác giả lấy Hà Nội là địa bàn nghiên cứu. Luận án đã hệ thống hóa nội dung phương pháp luận nghiên cứu thống kê nhà ở đô thị Việt Nam, đáp ứng đòi hỏi thực tế cấp bách theo quan điểm đổi mới. Tập hợp và xử lý, tính toán, phân tích thử nghiệm các số liệu thống kê nhà ở đô thị và tại địa bàn Hà Nội. Đồng thời, làm rõ các luận cứ làm cơ sở khoa học nghiên cứu thống kê nhà ở đô thị như: khái niệm nhà ở đô thị, phân loại nhà ở đô thị, phương pháp tiếp cận thống kê nhà ở đô thị; mô hình thống kê phát triển nhà ở đô thị, động thái phát triển nhà ở đô thị ở nước ta đến năm 2010 và định hướng nội dung thống kê nhà ở đô thị. Trên cơ sở nghiên cứu của mình tác giả đưa ra các kiến nghị về hệ thống chỉ tiêu, các phương pháp thống kê hiện trạng và hiệu quả xây dựng nhà ở đô thị và đề xuất các giải pháp góp phần đổi mới, hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở đô thị. Các kiến nghị đã nêu ra cụ thể như: Nhà nước nên tập trung vốn đầu tư ngân sách cho nhà ở đô thị toàn quốc một tỷ lệ nhất định, riêng Hà Nội từ 5-7% ngân sách chung nhằm từng bước cải thiện điều kiện ở của dân cư đô thị tại Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung.[45]
Tác giả Nguyễn Khắc Trà, Chuyên ngành Tài chính- Lưu thông Tiền tệ- Tín dụng, Trường Đại học Tài chính Kế toán trong Luận án Tiến sĩ “Các giải pháp về vốn để xây dựng và phát triển nhà ở đô thị ở Việt Nam hiện nay” (1996) đề cập đến một khía cạnh của tài chính nhà ở nhưng chủ yếu tập trung vào phân tích sự hình thành các kênh dẫn vốn, hiệu quả sử dụng vốn, và cơ chế, chính sách của Nhà nước trong lĩnh vực xây dựng và phát triển nhà ở đô thị ở nước ta. Trên cở sở đó rút ra kết luận và nguyên nhân để kiến nghị với nhà nước những vấn đề liên quan đến quản lý vĩ mô và vi mô trong lĩnh vực xây dựng nhà ở đô thị và nguồn vốn cho lĩnh vực này, đồng thời, đề xuất các giải pháp chủ yếu để khai thác, sử dụng hiệu quả các nguồn vốn, các điều kiện để thực hiện các giải pháp về vốn đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở đô thị. Tác giả sau khi trình bày lý luận về đô thị, sự phát triển đô thị, tầm quan trọng của nhà ở đô thị đã làm sáng tỏ bản chất của vốn trong nền kinh tế thị trường nói chung và vốn để xây dựng nhà ở đô thị nói riêng.[105]
Với mục đích đưa ra một số giải pháp hoàn thiện chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản, tác giả Lê Xuân Bá (chủ biên) thuộc Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương với sự tài trợ của Chính phủ Việt Nam và Chính phủ Australia xuất bản cuốn sách “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam” (2006). Nội dung cuốn sách đề cập đến một số vấn đề lý luận về thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản, kinh nghiệm của Australia và New Zealand về chính sách đầu tư vào thị trường bất động sản; hoạt động đầu tư vào bất động sản của một số tỉnh, thành phố Việt Nam. Đồng thời, trong tài liệu này cũng nêu lên thực trạng của chính sách đất đai, xây dựng, tín dụng, Ngân hàng và tài chính, những ưu điểm và tồn tại hiện nay nhằm tạo điều kiện thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản.[2]
Hệ thống tài chính nhà ở được tác giả Trần Văn Tấn (chủ biên) đề cập vắn tắt khoảng 02 trang của giáo trình đào tạo cao học Quản lý Đô thị trong khuôn khổ Dự án hợp tác giữa trường Đại học Montreal- Canada với trường Đại học Kiến trúc Hà Nội có tựa đề “Kinh tế đô thị và vùng” (2006). Tài liệu này chỉ giới thiệu sơ qua về 04 hệ thống tài chính nhà ở là: (1) Hệ thống trực tiếp (không qua trung gian); (2) Hệ thống Ngân hàng tín dụng và quỹ tiết kiệm (Anh, Mỹ, Canada); (3) Hệ thống tiết kiệm và tín dụng theo hợp đồng (Đức, Áo, Pháp); và (4) Hệ thống các Ngân hàng tín dụng thế chấp (tại các quốc gia Châu Âu và Bắc Âu) mà chưa đi sâu phân tích cụ thể.[98, tr. 142- 143]
Ngoài ra còn nhiều nghiên cứu khác có đề cập đến lĩnh vực nhà ở hoặc các chính sách nhà ở, song ở mức độ hạn chế hơn so với các nghiên cứu được đề cập ở trên. Nhưng vấn đề hiện tại của Việt Nam hiện nay là đang có sự bất cập giữa khả năng đáp ứng nguồn vốn dài hạn cho các nhu cầu vốn để mua, xây mới và nâng cấp sửa chữa nhà ở của người dân. Hầu hết các nguồn vốn dài hạn đều đổ dồn lên các NHTM mà đây lại là nhiệm vụ của TTCK, thị trường mua bán nợ .
Từ việc nghiên cứu tổng quan ở trên cho thấy mỗi nghiên cứu chỉ đề cập một khía cạnh nhất định mà không có nghiên cứu nào đi sâu về chính sách liên quan đến thị trường tài chính nhà ở tại Việt Nam. Vì vậy để giải quyết vấn đề trên đề tài “Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội” sẽ tập trung phân tích về tài chính nhà ở và các điều kiện để phát triển tài chính nhà ở tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng. Trước tiên chúng ta phải hoàn thiện khuôn khổ pháp lý và các điều kiện để phát triển thị trường thế chấp. Thị trường thế chấp không chỉ là một kênh vốn sử dụng một lượng tài sản có giá trị rất lớn của nền kinh tế mà nó còn giải quyết chỗ ở cho người dân, một mục tiêu quan trọng của Nhà nước. Nội dung chính của Luận án là phân tích và đưa ra các giải pháp chính sách để tập trung vào giải quyết nhu cầu vốn cho nhà ở của đại bộ phận dân cư đô thị theo cách tiếp cận trên phương diện cơ chế thị trường tài chính chứ không phải trên phương diện cung cầu của thị trường xây dựng nhà ở, hay là đầu tư xây dựng nhà ở trên thị trường bất động sản. Chính vì thế mục tiêu đặt ra cần đáp ứng được nhu cầu đa dạng về vốn của các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp tại đô thị Hà Nội chẳng hạn như nhu cầu mua nhà, nâng cấp sửa chữa nhà ở hiện tại sao cho tương ứng với khả năng tài chính của mình. Đồng thời, để phát triển một hệ thống tài chính nhà ở bền vững thì khía cạnh chính sách là một yếu tố quan trọng để thành công.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận án
Luận án làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn về các chính sách tài chính nhằm tạo điều kiện cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp trên địa bàn đô thị Hà Nội có khả năng tiếp cận nguồn vốn dài hạn để sở hữu và cải tạo điều kiện nhà ở. Trên cơ sở đó khẳng định tính tất yếu tồn tại của của chính sách tài chính nhà ở trong bối cảnh hiện nay ở Việt Nam, nhìn nhận các chính sách đã thực thi trong thời gian vừa qua để đề xuất các định hướng hoàn thiện chính sách tài chính trong thời gian tới. Để đạt được mục đích trên, Luận án có các nhiệm vụ sau:
ã Hệ thống hoá những vấn đề lý luận về chính sách tài chính nhà ở.
ã Phân tích đánh giá thực trạng tài chính nhà ở và chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội.
ã Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chính sách nhằm đẩy mạnh hoạt động tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội.
4. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu
Tài chính nhà ở gồm có các nguồn tài chính để phát triển nhà ở (vốn đầu tư của Nhà nước, vốn huy động của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước, phát hành trái phiếu, liên doanh, liên kết, vốn ứng trước của các đối tượng có nhu cầu về nhà ở, vốn tín dụng .) và việc thành lập các quỹ phát triển nhà ở. Do tính đa dạng và phức tạp của vấn đề nghiên cứu nêu trên nên Luận án chỉ tập trung nghiên cứu những vấn đề về các chính sách tác động đến hệ thống tài chính nhà ở (bao gồm chính sách tạo lập vốn, phân phối vốn, thế chấp và thu hồi vốn thông qua phát mại tài sản thế chấp) từ năm 1986 đến nay và định hướng chính sách tài chính nhà ở đến năm 2020.
Chính sách tài chính nhà ở là các công cụ của Nhà nước tác động lên chủ thể để đạt được mục tiêu nhất định, với đặc điểm là một chính sách nhạy cảm và tác động lên nhiều đối tượng, do vậy trong khuôn khổ luận án, tác giả chỉ tiếp cận chính sách tài chính nhà ở trên phương diện cơ chế thị trường trong đó tập trung chính vào những tổ chức trung gian tài chính (có nhiệm vụ cho vay) và các đối tượng sử dụng nhà ở cuối cùng là cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu vay vốn để cải tạo, sửa chữa nâng cấp hoặc mua mới nhà ở tại đô thị Hà Nội. Trong khuôn khổ luận án này, tác giả không tiếp cận theo phương diện xây dựng nhà ở hay quỹ đầu tư xây dựng nhà ở của các công ty đầu tư phát triển hoặc công ty xây dựng tại đô thị.
5. Phương pháp nghiên cứu
Ngoài việc sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu trong khoa học xã hội bao gồm phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích và tổng hợp . Luận án tiến hành điều tra về hiện trạng nhà ở, nhu cầu về vốn cho mục đích xây/mua nhà ở của các đối tượng cán bộ công chức, viên chức tại một số cơ quan nhà nước và doanh nghiệp trên địa bàn đô thị Hà Nội, nhu cầu vốn cho nhà ở và khả năng cung ứng vốn của các NHTM thông qua những cán bộ thực hiện việc thẩm định cho vay (cán bộ tín dụng).
Đồng thời, Luận án sử dụng các dữ liệu thứ cấp phù hợp trong quá trình phân tích thực tiễn vận dụng chính sách tài chính nhà ở tại Hà Nội; phân tích và tổng hợp kinh nghiệm quốc tế (một số quốc gia và vùng lãnh thổ khu vực Đông Á và Trung Quốc) trong việc vận dụng chính sách tài chính nhà ở. Luận án tổng hợp lý luận về tài chính nhà ở của các quốc gia có thị trường tài chính nhà ở phát triển (Châu Âu) và các nước có nền kinh tế chuyển đổi (Đông Âu cũ). Trên cơ sở đó so sánh bối cảnh của tài chính nhà ở tại Việt Nam với các quốc gia này và xem xét thực trạng tài chính nhà ở tại Hà Nội nhằm đề xuất các giải pháp khả thi.
Luận án cũng sử dụng lý thuyết hệ thống, sử dụng các văn bản pháp luật của Đảng và Nhà nước trong lĩnh vực nhà ở và tài chính, tín dụng, các công trình khoa học, các dự án của các tổ chức, các bài viết đăng trên các báo và tạp chí để trích dẫn, phân tích làm sáng tỏ vấn đề.
6. Những đóng góp của Luận án
6.1 Về mặt lý luận: Hệ thống hoá những đặc trưng cơ bản của hệ thống tài chính nhà ở và chính sách tài chính nhà ở. Luận án đưa ra các tiêu chí đánh giá chính sách tài chính nhà ở, mô hình hoạt động Ngân hàng thế chấp của các nước có hệ thống tài chính nhà ở phát triển và cùng kinh nghiệm một số quốc gia, vùng lãnh thổ trong khu vực. Từ đó làm căn cứ cho quá trình phân tích và luận bàn về mặt lý luận và thực tiễn vai trò của chính sách đối với hệ thống tài chính nhà ở trong việc hỗ trợ nguồn vốn để phát triển nhà ở cho dân cư.
6.2 Về mặt thực tiễn: Luận án phân tích thực trạng tài chính nhà ở và đánh giá chính sách tài chính nhà ở theo các tiêu chí đánh giá nhằm đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính nhà ở. Những kết quả nghiên cứua của Luận án không chỉ áp dụng trên địa bàn đô thị Hà Nội mà có thể áp dụng đối với các đô thị ở Việt Nam nói chung. Ngoài ra, Luận án còn đưa ra mô hình NHTC để tạo điều kiện cho đại bộ phận người dân ở đô thị tăng sở hữu nhà ở thống qua việc tiếp cận được các nguồn vốn dài hạn.
7. Nôi dung của Luận án
Tên Luận án: “Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội”.
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục công trình của tác giả, tài liệu tham khảo và phụ lục Luận án trình bày trong 3 chương:
Chương 1- Cơ sở khoa học về chính sách tài chính nhà ở.
Chương 2- Thực trạng chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội.
Chương 3- Hoàn thiện chính sách