Tiểu Luận Chấm dứt quyền sử dụng đất thu hồi đất và giải quyết tranh chấp đất đai

CHẤM DỨT QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: THU HỒI ĐẤT VÀ
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

I. Lý thuyết : THU HỒI ĐẤT
1) Khái niệm thu hồi đất:
Điểm c, Khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: “Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai : Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; ”.
Khoản 5, Điều 4 Luật đất đai năm 2003 quy định: “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này”.
2) Các trường hợp thu hồi đất: Điều 38, 39, 40 Luật Đất đai năm 2003 quy định:
2.1. Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế (Khoản 1 Điều 38):
ü Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (Điều 39):
- Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Như vậy, diện tích đất do Nhà nước thu hồi bắt buộc phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (Căn cứ Khoản 3 Điều 36 NĐ 181/2004).
Các trường hợp thu hồi đất được quy định cụ thể hơn tại Nghị định 181/2004:
+ Sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh – Điểm a Khoản 1, Điều 36 Nghị định 181/2004.
+ Cho mục đích lợi ích quốc gia: Điểm b, c, e Khoản 1 Điều 36 NĐ 181/2004.
+ Lợi ích công cộng: Điểm d, g, h Khoản 1 điều 36 NĐ 181/2004; Điều 38 NĐ 84/2007.
- Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngày đối với đất nông nghiệp và một trăm tám mươi ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư.
- Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được công bố công khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất.
Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật (Khoản 2 Điều 29).
- Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế. Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu nại.
ü Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế:
- Khoản 1 Điều 40, Khoản 1 Điều 90, Khoản 1 Điều 91, Khoản 1 Điều 92 Luật Đất đai năm 2003 quy định:
+ Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ.
+ Đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp gồm đất để xây dựng cụm công
nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất.
+ Đất sử dụng cho khu công nghệ cao theo quyết định thành lập của Thủ tướng Chính phủ bao gồm các loại đất có chế độ sử dụng khác nhau phục vụ sản xuất, kinh doanh sản phẩm công nghệ cao; nghiên cứu phát triển và ứng dụng công nghệ cao; đào tạo nhân lực công nghệ cao.
+ Đất để đầu tư xây dựng khu kinh tế gồm đất để xây dựng khu kinh tế mở, khu kinh tế cửa khẩu và các khu kinh tế khác được thành lập theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Đất sử dụng cho khu kinh tế bao gồm các loại đất có chế độ sử dụng khác nhau trong khu vực riêng biệt nhằm khuyến khích đặc biệt cho các hoạt động đầu tư và xuất khẩu.
- Các trường hợp thu hồi đất được hướng dẫn cụ thể tại Khoản 2 Điều 36 NĐ 181/2004; Điều 34, 35, 36, 39, 40 NĐ 84/2007:
+ Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A theo quy định của pháp luật về đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
+ Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA).
+ Sử dụng đất để thực hiện dự án có một trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại Điều 39 của Luật Đất đai năm 2003.
- Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.
Các trường hợp thu hồi đất theo Khoản 1 Điều 38 Luật đất đai có thể được bồi thường hoặc không được bồi thường.
Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì sẽ không được bồi thường (căn cứ Khoản 2 Điều 7 NĐ 197/2004NĐ-CP).
2.2. Người sử dụng đất không có nhu cầu, khả năng tiếp tục sử dụng đất (Khoản 2, Khoản 7, Khoản 8 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003):
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất.
- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất.
2.3. Hết hạn sử dụng đất mà không được gia hạn (Khoản 10 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003): Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn.
2.4. Vi phạm pháp luật về đất đai (quy định tại Khoản 3, 4, 5, 6, 9, 11, 12 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003):
- Sử dụng đất không đúng mục đích, không có hiệu quả (Khoản 3 Điều 38).
- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất (Khoản 4 Điều 38).
- Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền (Khoản 5 Điều 38).
- Đất bị lấn, chiếm (Khoản 6 Điều 38).
- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước (Khoản 9 Điều 38).
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn (Khoản 10 Điều 38).
- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền (Khoản 11 Điều 38).
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép (Khoản 12 Điều 38).
Căn cứ Điều 43 Luật Đất đai năm 2003, Điều 7 NĐ 197/2004 thì những trường hợp thu hồi đất được quy định từ Khoản 2 đến Khoản 12 Điều 38 Luật đất đai năm 2003 là những trường hợp thu hồi đất không bồi thường. Việc xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất đối với các trường hợp thu hồi đất này được thực hiện theo quy định tại khoản Điều 34 và Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.
Ngoài ra còn có một số trường hợp thu hồi đất không được bồi thường sau đây:
+ Người sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 8 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
1) Thẩm quyền thu hồi đất (Điều 44 Luật Đất đai năm 2003) :
Thẩm quyền thu hồi đất được xác định như sau:
[TABLE="align: center"]
[TR]
[TD]Cấp có thẩm quyền
[/TD]
[TD]Đối tượng được áp dụng
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]UBND cấp tỉnh (Khoản 1 Điều 44)

[/TD]
[TD]Đối với người SDĐ là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]UBND cấp huyện (Khoản 2 Điều 44)

[/TD]
[TD]Đối với người SDĐ là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người VN định cư ở nước ngoài thuộc Khoản 1 Điều 121 Luật đất đai 2003 (đã sửa đổi theo Luật số 34/2009).
[/TD]
[/TR]
[TR]
[TD]Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế (Điều 36 NĐ 84/2007)

[/TD]
[TD]Đối với người sử dụng đất được Ban quản lý KCNC, KKT giao hoặc cho thuê theo quy định tại Điều 36 NĐ 84/2007.
[/TD]
[/TR]
[/TABLE]
Sơ đồ giải quyết tranh chấp đất đai