Luận Văn Các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI KT33A


Mở đầu

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) hoạt động trầm lắng như hiện nay; hàng hóa BĐS dường như khó có khả năng thanh khoản cao. Hơn nữa, một bộ phận không nhỏ các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS ở nước ta có năng lực tài chính hạn chế. Muốn có đủ nguồn vốn đáp ứng nhu cầu đầu tư, kinh doanh, họ thường tìm đến các ngân hàng thương mại, các tổ chức tín dụng để vay vốn. Tuy nhiên, trong điều kiện chịu sự tác động tiêu cực của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu và thực hiện Nghị quyết số 11 của Chính phủ về kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và thực hiện an sinh xã hội thì các ngân hàng thương mại đã thắt chặt, tạm dừng việc cho vay vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Do thiếu vốn đầu tư, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS buộc phải tiến hành chuyển nhượng dự án và hiện nay xu hướng chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS ngày càng diễn ra phổ biến. Đây là một vấn đề còn tương đối mới ở nước ta, được quy định trong Luật kinh doanh BĐS năm 2006. Do còn là lĩnh vực pháp luật non trẻ và đang trong quá trình hoàn thiện nên thực tiễn thi hành cho thấy vẫn còn thiếu các quy định cụ thể điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS. Mặt khác, những quy định về vấn đề này được ban hành khi đi vào cuộc sống đã bộc lộ một số điểm bất cập, không phù hợp với thực tế cuộc sống. Để khắc phục những thách thức này và góp phần khai thông những “điểm nghẽn” trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS thì việc nghiên cứu, đánh giá một cách toàn diện pháp luật thực định về vấn đề này là rất cần thiết. Từ đó mới nhận diện những tồn tại, bất cập cũng như nguyên nhân của những khiếm khuyết trong nội dung các quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS để có thể đưa ra một số giải pháp hoàn thiện là việc làm có ý nghĩa lý luận và thực tiễn trong giai đoạn hiện nay. Với những lý do trên, em lựa chọn đề tài: “Các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản” làm khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu chủ yếu của khóa luận, bao gồm:
- Hệ thống hóa, phân tích và góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS xem xét dưới góc độ pháp lý.
- Đánh giá thực trạng và đưa ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật
về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS ở nước ta.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục đích trên thì nhiệm vụ nghiên cứu của khóa luận được đặt ra là:
- Phân tích khái niệm và đặc điểm của dự án đầu tư, kinh doanh BĐS; phân tích khái niệm và đặc điểm của khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS.
- Lý giải sự cần thiết và ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS.
- Luận giải sự cần thiết của việc pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS.
- Phân tích, bình luận nội dung pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS.
- Đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS và đưa ra định hướng và các giải pháp hoàn thiện.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của khóa luận, bao gồm:
- Nghiên cứu, giải mà bản chất pháp lý của các khái niệm đầu tư, kinh doanh BĐS; khái niệm dự án đầu tư, kinh doanh BĐS; khái niệm chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS.
- Nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh BĐS.
- Nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS.
- Nghiên cứu quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước về thị trường BĐS nói chung và về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS nói riêng
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Trên thực tế, hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS diễn ra rất sôi động, phong phú và đa dạng. Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS là lĩnh vực pháp luật có nội hàm rộng liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau như pháp luật đầu tư, pháp luật thương mại, pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng, pháp luật nhà ở và pháp luật dân sự v.v. Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một bản khóa luận cử nhân luật, Khóa luận giới hạn phạm vi nghiên cứu ở các quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS của Luật kinh doanh BĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
5. Phương pháp nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài dựa trên cơ sở kết hợp giữa phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử với các phương pháp nghiên cứu khoa học cụ thể như: Phương pháp phân tích và tổng hợp; phương pháp quy nạp và diễn giải; phương pháp lịch sử và logic; Tất cả các phương pháp này đều được kết hợp và sử dụng để lý giải những vấn đề đặt ra trong nội dung khóa luận. Cụ thể, khi một luận điểm được đưa ra thì kèm theo đó là các luận cứ để chứng minh, phân tích luận điểm đó. Sau khi phân tích, tác giả sẽ tổng hợp lại vấn đề và đưa ra kết luận. Trong quá trình phân tích, tác giả có thể kết hợp sử dụng phương pháp quy nạp và diễn giải. Phương pháp lịch sử được sử dụng để chỉ ra sự phát triển của hoạt động chuyển nhượng dự án trước và sau khi được pháp luật quy định. Sự gắn kết giữa các chương của khóa luận được thể hiện bằng phương pháp logic. Nếu như Chương 1 nghiên cứu các vấn đề lý luận, khái quát chung thì Chương 2 đi sâu phân tích nội dung của vấn đề. Chương 3 đề xuất giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những tồn tại, chỉ ra những phương hướng mới nhằm đáp ứng yêu cầu đề ra.
6. Bố cục khóa luận
Ngoài mục lục, phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, bố cục của khóa luận gồm ba chương:
- Chương 1. Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản.
- Chương 2. Pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản.
- Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản.


MỤC LỤC

Mở đầu 1
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 5
1.1. Khái niệm đầu tư, kinh doanh bất động sản 5
1.1.1. Khái niệm đầu tư bất động sản 5
1.1.2. Khái niệm kinh doanh bất động sản 8
1.1.3. Vai trò của hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản trong thị trường bất động sản 13
1.2. Khái niệm chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản . 13
1.2.1. Khái niệm chuyển nhượng dự án 13
1.2.2. Chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 17
1.3. Cơ sở của việc chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh dopanh bất động sản . 19
1.4. Mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 20
1.4.1. Mục đích của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản . 20
1.4.2. Ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 21
1.5. Sự cần thiết của việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản bằng pháp luật 22
Chương 2: PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG
ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 24
2.1. Nội dung cơ bản của pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 24
2.1.1. Nội dung các quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 24
2.1.2. Nội dung các quy định về chủ thể được phép chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 26
2.1.3. Nội dung các quy định về đối tượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng 30
2.1.4. Nội dung các quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 32
2.1.5. Nội dung các quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 33
2.1.6. Nội dung các quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 37
2.1.7. Nội dung các quy định về xử lý vi phạm pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản . 39
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 40
2.2.1. Những thành tựu, kết quả đạt được 40
2.2.2. Những tồn tại, hạn chế 42
2.2.3. Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế 44
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG ĐẦU TƯ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 47
3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 47
3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản phải phù hợp với quan điểm và định hướng phát triển thị trường bất động sản của Đảng ta . 47
3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản dựa trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh bất động sản . 49
3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản phải dựa trên việc tham khảo và tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của nước ngoài về vấn đề này 50
3.1.4. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản phải đặt trong tổng thể cải cách hệ thống pháp luật về đầu tư, kinh doanh nói chung và pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản nói riêng 50
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản 51
3.2.1. Sửa đổi, bổ sung các quy định về nâng cao khả năng kiểm soát thị trường bất động sản của Nhà nước 51
3.2.2. Hoàn thiện quy định về vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản . 53
3.2.3. Tạo ra cơ chế huy động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản 54
Kết luận . 57
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO