Tài liệu Các rủi ro trong giao dịch bảo đảm

Các rủi ro trong giao dịch bảo đảm


TS. Nguyễn Quốc Vinh


Giảng viên Học viện Tư pháp – Bộ Tư pháp


Tiếp theo bài: Giao dịch bảo đảm – những kẽ hở và rủi ro


Về tài sản hình thành trong tương lai là căn hộ chung cư


Điều 8 Nghịđịnh 163 quy định: “Trong trường hợp b ảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản


hình thành trong tương lai thì khi bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản


bảo đảm, bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó ”.


Nhìn chung thì quy định này áp dụng cho mọi loại tài sản hình thành trong tương lai bao gồm


máy móc, vật tưđang hoặc sẽ mua, tài sản khác đang được hình thành như khoản phải thu


trong đó có một dạng tài sản mà Việt Nam thừa nhận và cho phép giao dịch đó là căn hộ chung


cư hoặc nhà thuộc dự án đang hoặc đã được xây dựng nhưng chưa có Giấy chứng nhận quyền sở


hữu nhà ở/Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (còn gọi chung là sổ


hồng).


Việc Việt Nam cho phép các bên giao dịch (bao gồm mua bán, thế chấp ) đối với những căn hộ


loại này trước khi nó được cấp sổ hồng thực sự là một điều đáng lo ngại về mặt pháp lý. Nó


giống như những quả bom nổ chậm, chờđến giờ là nổ. Những rủi ro về mặt pháp lý nhìn từ góc


độ giao dịch bảo đảm có thể liệt kê ởđây là:


Thứ nhất, đó là rủi ro về cùng một tài sản có thểđược thế chấp ở hai nơi khác nhau theo quy


trình khác nhau. Quy trình một là đăng ký với Trung tâm đăng ký tài sản dưới góc độ thế chấp


quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ. Quy trình thứ hai là công chứng hợp đồng


thế chấp theo Luật Nhà ở.


1