Tiểu Luận các quy định của pháp luật Việt Nam về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.

Lời mở đầu Hiện nay, làn sóng đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng gia tăng, người nước ngoài đến Việt nam làm ăn, sinh sống ngày càng nhiều nên nhu cầu được mua và sở hữu nhà ở là rất quan trọng và cần thiết đối với họ, hơn nữa việc cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở là một việc làm phù hợp thông lệ quốc tế nhất là khi Việt Nam ra nhập WTO. Viề thế, thí điểm cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được đặt ra nhằm tạo điều kiện thuận lợi trongsinh sống và làm việc của họ, từ đó góp phần thu hút hơn nữa nguồn vốn đầu tư nước ngoài, thu hút nguồn lao động chất lượng cao. Nội dung 1. Khái quát về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. 1.1. Một số khái niệm. Người nước ngoài: Ở Việt Nam, khái niệm người nước ngoài đã được quy định trong nhiều văn bản pháp luật như Điều 1 Quyết định số 122/CP ngày 25/4/1997 của Hội đồng Chính phủ về chính sách đối với người nước ngoài cư trú, làm ăn sinh sống tại Việt Nam, khoản 2 Điều 5 Luật quốc tịch 1998, Điều 3 Pháp lệnh xuất, nhập cảnh cư trú, đi lại của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2000 . Hiện nay theo quy định của Luật quốc tịch 2008, và các văn bản hướng dẫn thi hành thì người nước ngoài cư trú ở Việt Nam là công dân nước ngoài và người không có quốc tịch thường trú hoặc tạm trú tại Việt Nam. Theo đó, người nước ngoài có thể là: người có quốc tịch của một nước không phải là quốc tịch Việt nam; người có nhiều quốc tịch, trong đó khong mạng quốc tịch Việt Nam; người không mang quốc tịch nước nào, đòng thời họ cũng có thể cư trú trên lãn thổ Việt Nam hoặc cư trú ngoài lãnh thổ Việt Nam. Nhà ở: theo quy định tịa Điều 1 Luật nhà ở 2005, nhà ở là “công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”, theo quy định tại khoản 2 Điều 1 Nghị quyết 19/2008/QH12 thì nhà ở mà người nước ngoài được mua và sở hữu có phạm vi rất hẹp, cụ thể đó là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà thương mại và không thuộc khu vực hạn chế hoặc cấm người nước ngoài đi lại, ngoài ra, người nước ngoài chỉ được sử dụng vào mục đích duy nhất là để ở. 1.2. Cơ sở ban hành các quy định pháp luật về cho phép cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cơ sở lí luận: việc nghiên cứu vai trò của pháp luật về bảo hộ quyền sở hữu nói chung và quyền sở hữu nhà ở nói riêng của người nước ngoài tại Việt Nam trong quá trình hội nhập quốc tế đã trở thành mối quan tâm không chỉ đối với các chủ thể nước ngoài, mà còn là mối quan tâm lớn của Đảng và Nhà nước ta. Trước quá trình hội nhập mạnh mẽ và yêu cầu phát triển nền kinh tế, Đảng và Nhà nước ta đã đề ra các chính sách, chiến lược nhằm thu hút đầu tư, giao lưu, hợp tác phát triển kinh tế, đưa việt Nam hội nhập ngày càng sâu rộng hơn. Điều này đòi hỏi Việt Nam phải hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và luật đất đai, luật nhà ở nói riêng, có các quy định thông thoáng và bảo đảm quyền lợi của người nước ngoài tại Việt Nam. Cơ sở thực tiễn: sự phát triển kinh tế của một quốc gia không thể bó hẹp trong phạm vi biên giới lãnh thổ mà cần thiết phải mở rộng giao lưu hợp tác với các nước khác. Quá trình hội nhập kéo theo sự dịch chuyển lao động giữa các quốc gia, theo đó nhu cầu về chỗ ở ổn định là một vấn đề được quan tâm hàng đầu. Hiện nay, số lượng người nước ngoài đầu tư kinh doanh tại Việt Nam đang có xu hướng tăng, theo đó là nhu cầu về nhà ở cũng bức thiết hơn. Cơ sở pháp lý: Các điều ước quốc tế: dựa tên cơ sở là các nguyên tắc của luật quốc tế như nguyên tắc đối xử quốc gia (NT), hay nguyên tắc đãi ngộ công dân, nguyên tắc này buộc các nước thành viên phải đối xử bình đẳng giữa công dân các nước thành viên với công dân nước mình. Đây là cơ sở pháp lý tạo tiền đề cho việc bảo về quyền sở hữu của công dân nước khác trên lãnh thổ quốc gia sở tại. Ngoài ra còn có các nguyên tắc: tối huệ quốc (MFN), chế độ đãi ngộ đặc biệt hay nguyên tắc có đi có lại. Ngoài các điều ước quốc tế đa phương thì các điều ước song phương cũng quy định các vấn đề này. Văn bản pháp luật quốc gia: pháp luật Việt Nam đã có những quy định thống nhất phù hợp với các quy định của pháp luật quốc tế về bảo đảm quyền sở hữu của người nước ngoài tại Việt Nam. Cụ thể, Điều 81 Hiến pháp 1992 quy định người nước ngoài cư trú tại Việt Nam được nhà nước bảo hộ tài sản và các quyền lợi chính đáng theo pháp luật Việt Nam. Đây được coi như một nguyên tắc hiến định và là cơ sở đảm bảo quyền sở hữu của người nước ngoài cư trú tại Việt Nam trong đó có quyền sở hữu nhà ở. Quy định này đã được cụ thể hóa trong các văn bản luật: Bộ luật dân sự 2005, luật nhà ở 2005, Nghị quyết 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Nghị quyết 19/2008/QH12) và một số văn bản hướng dẫn thi hành. Các quy định của pháp luật Việt Nam về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam là nền tảng pháp lý cho người nước ngoài khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền năng sở hữu của mình tại Việt Nam, đây là tiền đề vật chất cho sự phát triển kinh tế vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình, quy định này có tác động mạnh mẽ tới sự phát triển kinh tế, nó có thể thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển. 2. Đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.
Thứ nhất, về chủ thể được sở hữu nhà ở: Việc quy định các nhóm đối tượng người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam có ảnh hưởng rất lớn tới tình hình đất nước, do vậy, không phải bất kỳ người nước ngoài nào cũng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cá nhân nước ngoài khi thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư thì được sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. Khoản 1, Điều 125, Luật nhà ở 2005quy định: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó ”. Trường hợp người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở theo quy định của Nghị quyết số 19/2008/QH12, bao gồm 4 nhóm đối theo quy định tại khoản 1, 2, 3 và khoản 4 Điều 2. [SUP](1) [/SUP] Có thế thấy rằng các cá nhân nước ngoài đang được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật đều là những cá nhân nước ngoài đã, đang và sẽ có những đóng góp nhất định vào sự phát triển của Việt Nam. Quy định này sẽ góp phần thu hút đầu tư về vốn, khoa học kỹ thuật cũng như nguồn lao động chất lượng cao vào nước ta. Đồng thời mở ra nhiều cơ hội hơn cho người nước ngoài sở hữu nhà ở, ngăn chặn được việc người nước ngoài mua nhà với mục địch đầu cơ gây bất ổn cho thị trường bất động sản, gây khó khăn cho người mua nhà trong nước Thứ hai, đối tượng nhà ở mà người nước ngoài cư trú tại Việt Nam được phép mua và sở hữu: theo quy định tại khoản 2 Điều 1 Nghị quyết 19/2008/QH12 thì “Nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu theo quy định của Nghị quyết này là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại và không thuộc khu vực hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại”. Như vậy, theo quy định này thì người nước ngoài cư trú tại Việt nam chỉ được phép mua căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà thương mại, việc pháp luật quy định họ không được mua nhà riêng lẻ, biệt thự .là hoàn toàn phù hợp với các quy định của pháp luật về đất đai. Hiện nay, chính sách về đất đai của nước ta chưa cho phép người nước ngoài được quyền sử dụng đất như công dân Việt Nam, ngoài ra, sẽ rất phức tạp nếu cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà riêng lẻ gắn liền với quyền sử dụng đất vì thực tế nhiều trường hợp nhà có diện tích nhỏ nhưng diện tích đất lại rất lớn và việc quản lý sẽ gặp rất nhiều khó khăn đặc biệt là vấn đề an ninh, quốc phòng và chủ quyền quốc gia. Thực tế ở nhiều nước trên thế giới (ví dụ như Thái lan), người nước ngoài chỉ được mua căn hộ chung cư ở tầng cao chú không dược phép mua căn hộ ở tầng thấp. Mặc dù quy định như vậy là phù hợp với pháp luật về đất đai, tuy nhiên cũng gây ra không ít khó khăn cho việc quản lý bởi vì người nước ngoài thường nhờ người khác đứng tên để mua nhà ở. Thứ ba, số lượng nhà ở mà người nước ngoài được sở hữu:khoản 1 Điều 5 nghị quyết 19/2008/QH12 quy định: “Tại một thời điểm, cá nhân nước ngoài quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 2 của Nghị quyết này được sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại; nếu đối tượng này được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở khác thì chỉ được chọn sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại, đối với loại nhà ở khác thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó”. Theo quy định này, người nước ngoài chỉ được sở hữu duy nhất một can hộ chung cư với mục đích để ở, trường hợp họ được tặng cho, thừa kế thì trong cùng mọt thời điểm họ cũng không được sở hữu hai căn hộ chung cư, họ buộc phải chọn một trong hai căn hộ, căn còn lại họ sẽ được hưởng giá trị. Đây là một quy định hợp lý bởi vì, mặc dù họ chỉ được sở hữu một căn hộ duy nhất nhưng vẫn bảo đảm được chỗ ở cho họ, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư, kinh doanh, tham gia các hoạt động văn hóa xã hội; quy định này còn ngăn chặn được tình trạng đầu cơ nhà, gây khó khăn về nhà ở cho người dân trong nước. Thứ tư, về điều kiện sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam: để được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì người nước ngoài phải thuộc một trong các đối tượng quy định tại khoản 1, 2, 3 và khoản 4 Điều 2 Nghị quyết 19/2008/QH12 và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của pháp luât Việt Nam. Sở dĩ quy định người nước ngoài nếu thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi miễn trừ ngoài giao thì không được phép mua và sở hữu nhà ở bởi thực tế cho thấy, không mấy người sau khi hết nhiệm kỳ công tác tại Việt Nam quay lại Việt Nam với những lí do, mục đích cần thiết phải có một chỗ ở ổn định cho nên nếu quy định cho phép đối tượng này được phép sở hữu nhà cũng không mang lại ý nghĩa thực tiễn và thực sự là không cần thiết. Thứ năm, về quyền bán, tặng cho nhà ở: khoản 3 Điều 5 nghị quyết 19/2008/QH12 quy định người nước ngoài là chủ sở hữu nhà ở có quyền “bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu của mình sau thời hạn mười hai tháng, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở là cá nhân không thể tiếp tục cư trú tại Việt Nam thì được bán hoặc tặng cho nhà ở đã mua trước thời hạn quy định tại khoản này”. Theo quy này thì người sở hữu nhà ở chỉ được quyền bán hoặc tặng cho nhà ở sau 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chỉ trong trường hợp họ không thể tiếp tục cư trú tại Việt Nam thì mới có thể bán hoạc tặng cho trước thời hạn. Thực tế, việc cá nhân nước ngoài chỉ được phép mua và sở hữu một căn hộ cũng đã ngăn chặn được việc đầu cơ nhà ở, tuy nhiên lại không tránh được việc mua đi bán lại nhà ở từ việc lợi dụng quy định được phép bán hoặc tặng cho, do đó, quy định này là cần thiết ngăn chặn việc mua bán nhằm thu lợi từ chênh lệch giá, ảnh hưởng đến thị trường nhà đất. Có thể thấy, quy định này cũng không gây khó khăn cho người sở hữu nhà nếu mục đích mua nhà là tìm kiếm một chỗ ở ổn định thì thời hạn 12 tháng không phải quá dài, ngoài ra, trong thời hạn 12 tháng theo quy định nếu chủ sở hữu không thể tiếp tục cư trú tại Việt Nam thì vẫn được phép bán hoặc tặng cho nhà ở, đây chính là sự linh hoạt trong quy định về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. 3. Thực trạng thực hiện các quy định của pháp luật về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam và một số kiến nghị hoàn thiện. Hiện nay, pháp luật Việt Nam đã có quy định về việc các cá nhân, tổ chức nước ngoài có quyền mua và sở hữu nhà ở tại Viêt Nam. Tuy nhiên, có rất nhiều trường hợp người nước ngoài có nhu cầu mua nhà ở tại VN nhưng do nhiều lí do mà tại thời điểm hiện tại họ vẫn chưa được sở hữu nhà ở [SUP](2)[/SUP]. Từ khi được ban hành đến nay việc thực hiện Nghị quyết 19/2008/QH12 vẫn còn rất chậm, nguyên nhân do những quy định này còn khá mới mẻ khiến cho nhiều người nước ngoài còn e dè khi có ý định mua nhà ở, chờ thời gian tìm hiểu và thăm dò xem pháp luật Việt Nam còn thay đổi gì không. Hơn nữa, cũng vì mới mẻ nên đôi khi nhiều cán bộ nhà đất trực tiếp giải quyết việc sở hữu này tỏ ra do dự khi giải quyết. Nghị quyết 19/2008/QH12 ban hành ra nhằm giải quyết những vấn đề nay sinh trong thực tế, đặc biệt là vấn đề nhờ người khác đứng tên khi mua nhà của người nước ngoài, nhưng trong thực tế phản ánh vẫn còn nhiều người nước ngoài mua nhà ở thông qua phương thức này. Có thể thấy, tâm lý chung của người mua nhà là muốn có một chỗ ở vừa ổn định, vừa thuận tiện cho việc đi lại, vừa đảm bảo an ninh mà những yê cầu này thì một căn hộ chung cư khó mà đáp ứng được. Bên cạnh đó, giá cả cũng là vấn đề đáng lo ngại của người nước ngoài khi muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam bởi giá nhà ở Việt Nam rất cao và các chính sách cho người nước ngoài có thể tiếp cận các khoản vay của các ngân hàng trong nước vẫn rất khó khăn. Ngoài ra, để hội tụ đủ điều kiện có thể mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì việc đầu tiên là cần có thẻ thường trú hoặc thẻ tạm trú hoặc giấy phép cư trú tại Việt Nam từ 12 tháng trở lên, tuy nhiên các loại giấy tờ này chỉ do cơ quan xuất nhập cảnh Bộ Công an cấp, đây cũng là một trở ngại cho việc xin cấp các loại giấy tờ này. Từ thực những khó khăn trong việc thực hiện thí điểm về cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho thấy, cần thiết phải ban hành các văn bản pháp luật hướng dẫn cụ thể hơn Nghị quyết 19/2008/QH 12, một ví dụ cụ thể là quy định về các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở bởi vì trong Luật Nhà ở 2005 có quy định về đối tượng cá nhân là người nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Việc quy định chi tiết, cụ thể về vấn đề này sẽ tạo tâm lý ổn định, tin tưởng hơn đối với các chủ thể có nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Do các quy định về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam đang trong giai đoạn thực hiện thí điểm cho nên các quy định này cần được thông tin thường xuyên trên các phương tiện thông tin, tạo điều kiện thuận lợi nhất trong việc tìm hiểu thông tin liên quan như đối tượng được phép sở hữu nha ở, điều kiện, thủ tục cấp các loại giấy tờ liên quan Cần mở rộng đối tượng nhà ở được phép mua và sở hữu, cho phép người nước ngoài có thêm nhiều lựa chọn hơn. Tuy nhiên cũng cần có thêm các quy định, quy hoạch từng khu vực cụ thể mà người nước ngoài được phép mua nhà ở. Đặc biệt là quy định về trình độ của người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở là một quy định gây khó khăn, và hạn chế rất nhiều đối tượng có đử điều kiện nhưng lại thiếu điều kiện này để có thể mua và sở hữu một căn nhà tại Việt Nam, cho nên cần quy định thông thoáng hơn về điều kiện này. Kết luận Chính sách cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thể hiện đường lối đổi mới, mở rộng hội nhập của Đảng, Nhà nước ta phù hợp với xu thế chung của thế giới, các quy định này sẽ góp phần khuyến khích đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, thúc đẩy sự phát triển trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản, giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người nước ngoài.