Luận Văn Các giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản tp HCM

Các giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản tp.HCM


TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮC
DANH MỤC CÁC BẢNG
MỤC LỤC ĐỀ TÀI
MỞ ĐẦU . 1
CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN .3
1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3
1.1.1 Khái niệm bất động sản . 3
1.1.2 Khái niệm hàng hóa bất động sản 3
1.1.3 Đặc điểm của bất động sản . 4
1.1.4 Khái niệm thị trường bất động sản 6
1.1.5 Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản 7
1.1.5.1 Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản 7
1.1.5.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản . 8
1.1.5.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản . 10
1.1.5.4 Các bộ phận cấu thành thị trường bất động sản . 12
1.2 CÁC LOẠI HÌNH GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY . 17
1.2.1 Giao dịch mua bán bất động sản 17
1.2.2 Giao dịch cho thuê bất động sản 18
1.2.3 Giao dịch thế chấp bằng bất động sản . 18
1.2.4 Giao dịch bất động sản góp vốn liên doanh 18
1.3 VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI NỀN
KINH TẾ 19
1.3.1 Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển 19
1.3.2 Thị trường bất động sản huy động vốn cho đầu tư phát triển . 19
1.3.3 Phát triển thị trường BĐS là một cách để khai thác nguồn thu cho
NSNN 20
1.3.4 Thị trường BĐS ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội và nâng cao đời
sống nhân dân . 20
1.3.5 Phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách
đất đai, đổi mới quản lý đất đai, quản lý BĐS 21
1.4 KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC VỀ PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN . 21
1.4.1 Thị trường BĐS ở Đức . 21
1.4.2 Thị trường BĐS ở Singapore và Trung Quốc 23
1.4.3 Thị trường BĐS ở Australia . 24
1.4.4 Rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 26
CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI TP.HCM TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN
NAY 28
2.1 KHÁI QUÁT QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM 28
2.1.1 Thị trường BĐS tại TP.HCM trước khi có Luật đất đai năm
1993 28
2.1.2 Thị trường BĐS tại TP.HCM giai đoạn 1993-2003 29
2.1.3 Thị trường BĐS tại TP.HCM giai đoạn từ năm 2003 đến nay . 31
2.2 CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH CỦA NHÀ NƯỚC TÁC
ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 38
2.2.1 Thu tiền sử dụng đất 38
2.2.2 Tiền thuê đất . 39
2.2.3 Lệ phí trước bạ 41
2.2.4 Thuế chuyển quyền sử dụng đất . 42
2.2.5 Thuế sử dụng đất nông nghiệp 43
2.2.6 Chính sách về giá đất 46
2.2.7 Đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất . 48
2.2.8 Thuế nhà đất . 49
2.2.9 Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ, chuyển quyền thuê đất 51
2.3 NHỮNG KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC, NHỮNG TỒN TẠI VÀ
NGUYÊN NHÂN TỒN TẠI CỦA HOẠT ĐỘNG THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN . 52
2.3.1 Những kết quả đạt được 52
2.3.2 Những tồn tại cần khắc phục . 53
2.3.3 Những nguyên nhân tồn tại . 54
CHƯƠNG 3 : CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH ĐỂ Ø PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM .55
3.1 ĐỊNH HƯỚNG VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 56
3.1.1 Về chính sách thuế, phí và lệ phí 57
3.1.2 Về chính sách giá đất 58
3.1.3 Về chính sách quy hoạch và khai thác các dự án . 58
3.2 CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH CỤ THỂ 59
3.2.1 Các chính sách liên quan đến thuế . 59
3.2.1.1 Thuế sử dụng đất 59
3.2.1.2 Thuế trước bạ . 61
3.2.1.3 Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS . 61
3.2.2 Giải pháp về chính sách giá cả BĐS 64
3.2.3 Giải pháp thu tài chính liên quan đến BĐS 65
3.2.4 Các giải pháp khác . 67
3.2.4.1 Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở 67
3.2.4.2 Tạo lập và tăng cung hàng hóa cho thị trường bất
động sản 69
3.2.4.3 Xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản và thị
trường bất động sản công khai, minh bạch 70
3.2.4.4 Thành lập các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản . 71
3.2.4.5 Đổi mới và hoàn thiện chính sách tín dụng liên quan
đến hoạt động kinh doanh bất động sản 72
3.2.4.6 Đổi mới công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
hoàn chỉnh công tác thiết kế đô thị 74
3.2.4.7 Giải pháp mang tính dài hạn 76
KẾT LUẬN 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh
XHCN : Xã Hội Chủ Nghĩa
UBND : Ủy Ban Nhân Dân
BĐS : Bất động sản
SACOMREAL : Cơng ty Cổ phần Địa ốc Sài Gịn Thương Tín
CNH-HĐH : Cơng nghiệp hĩa - hiện đại hĩa
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1 : Tình hình giao dịch bất động sản tại SaigonRES giai đoạn 2002-
2006
Bảng 2.2 : Tình hình giao dịch bất động sản tại SaigonRES giai đoạn 2002-
2007
Bảng 2.3 : Tình hình kinh doanh bất động sản tại SACOMREAL giai đoạn
2005-2007
Bảng 2.4 : Tình hình cho thuê văn phòng tại TP.HCM
Bảng 2.5 : Tình hình cho thuê văn phòng hạn A
Bảng 2.6 : Tình hình cho thuê văn phòng hạn B
Bảng 2.7 : Tình hình cho thuê văn phòng hạn C
Bảng 2.8 : Tình hình thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại TP.HCM
Bảng 2.9 : Tình hình thu lệ phí trước bạ tại TP.HCM
Bảng 2.10 : Tình hình sử dụng đất nông nghiệp đến 2010 tại TP.HCM
Bảng 2.11 : Tình hình thu thuế nông nghiệp tại TP.HCM
Bảng 2.12 : Chỉ số giá tại TP.HCM
Bảng 2.13 : Tình hình thu thuế nhà đất tại TP.HCM