Luận Văn Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường

MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
LỜI MỞ ĐẦU 1
Phần 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất
động sản. 4
1.1 Tổng quan thị trường bất động sản. .4
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản .4
1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản .4
1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản .4
1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản .5
1.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 6
1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản .7
1.1.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản 10
1.2 Tổng quan về thị trường tín dụng bất động sản 11
1.2.1 Khái niệm và đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản .11
1.2.1.1 Khái niệm 11
1.2.1.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản 11
1.2.2 Quản trị rủi ro thuộc các tổ chức tín dụng cho vay bất động sản 12
1.2.3 Sản phẩm và xu hướng phát triển của thị trường tín dụng bất động sản 13
1.3 Tín dụng bất động sản tại Mỹ, Singapore và bài học kinh nghiệm 16
1.3.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ 17
1.3.1.1 Một số khái niệm .17
1.3.1.2 Quá trình phát triển, nguyên nhân khủng hoảng và hậu quả của khủng
hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ 18
1.3.2 Tín dụng bất động sản tại Singapore 23
1.3.3 Các bài học kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ 25
Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam .27
2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản của Việt Nam 27
2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trường Bất động sản tại Việt Nam .27
2.1.1.1 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002 27
2.1.1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay 30
2.1.2 Đánh giá chung về thị trường bất động sản Việt Nam. . 40
2.2 Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam 42
2.2.1 Hành lang pháp lý đối với thị trường tín dụng bất động sản ở Việt Nam 42
2.2.2 Các sản phẩm tín dụng được tung ra trên thị trường Việt Nam .43
2.2.2.1 Các sản phẩm qua kênh truyền thống .43
2.2.2.2 Các sản phẩm mới 50
2.2.3 Tín dụng bất động sản tại Việt Nam, những tồn tại và nguyên nhân .52
2.2.4 Tác động của bùng nổ tín dụng đến môi trường tài chính tiền tệ 56
Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp
ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản 59
3.1 Nhu cầu bất động sản .59
3.2 Nhu cầu tín dụng của thị trường bất động sản 63
3.3 Một số giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp
ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản 64
3.3.1 Các giải pháp với kênh tín dụng qua Ngân hàng 64
3.3.2 Cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp . 67
3.3.3 Chứng khoán hóa bất động sản .69
3.3.3.1 Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố . 70
3.3.3.2 Trái phiếu công trình 72
3.3.3.3 Chứng chỉ bất động sản 73
3.3.4 Phát hành quyền mua chọn mua đối với kênh huy động truyền thống từ
người mua và nhà đầu tư 75
3.3.5 Các giải pháp về phía nhà nước .76
3.3.6 Các giải pháp khác .77
Kết Luận 80
Tài liệu Tham khảo
Phụ lục
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ABBank : Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình
BĐS : Bất động sản
Eximbank : Ngân hàng xuất nhập khẩu Việt Nam
Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hiệp hội Quốc gia tài trợ
bất
FDI : Đầu tư trực tiếp nước ngoài
FHA : Federral Housing Administration
Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Cororation (Công ty Quốc gia tài
trợ địa ốc)
Habubank : Ngân hàng thương mại cổ phần nhà
HDBank : Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển nhà TP.HCM
HOLC : Home Owners’s Law Corporation
OCB : Ngân hàng Phương Đông
Techcombank: Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam
động sản)
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn
TP : Trái phiếu
WTO : Tổ chức thương mại thế giới
TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh
TTCK : Thị trường chứng khoán.
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Mỹ 19
Bảng 1.2: Tiến độ huy động vốn dự án tại Singapore 24
Bảng 2.1: Bảng giá một số đất dự án tại TP.HCM .33
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ
Hình 2.1: Biến động khu công nghiệp trong các năm qua .29
Hình 2.2: Diện tích đât sử dụng cho các khu công nghiệp qua các năm .29
Hình 2.3: Số căn hộ chào bán qua các năm 30
Hình 2.4: FDI qua các năm .31
Hình 2.5: Số căn hộ đã bán trong 3 năm vừa qua 32
Hình 2.6: Giá bán căn hộ sắp giao 32
Hình 2.7: Tổng dự án FDI đầu tư vào Việt Nam 35
Hình 2.8: Tổng dự án đầu tư vào bất động sản qua các tháng 35
Hình 2.9: Vốn FDI đầu tư cho bất động sản phân bổ cho từng ngành .35
Hình 3.1: Dự báo số lượng căn hộ dự kiến bán 2008 - 2010 60
Hình 3.2: Nguồn cung thị trường bán lẽ .62
LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển
của nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập WTO. Phát triển hiệu quả thị
trường này sẽ góp phần quan trong trong việc thúc đẩy sự phát triển của nền kinh
tế xã hội, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn ngày
càng văn minh hơn theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Để phát triển tốt thị trường
bất động sản, một yêu cầu rất quan trọng cần phải đáp ứng được đó là vốn, và
phải cần rất nhiều vốn. Thị trường tín dụng bất động sản là một thị trường quan
trọng cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản, trong các năm qua đã đáp
ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, đến thời điểm này, đứng trước bối cảnh nền kinh tế đang bị lạm
phát cao, vật giá tăng chóng mặt. Nhà nước đang ưu tiên thực thi các biện pháp
chống lạm phát, trong đó chính sách thặt chặt tiền tệ là một biện pháp quan trọng.
Khi Nhà Nước thi hành chính sách thắt chặt tiền tệ, rút một lượng lớn tiền ờ
ngoài lưu thông về thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng ngay lập tức đang
tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng. Và cũng không ngoại lệ, thị
trường tín dụng bất động sản cũng bị tác động lớn, các kênh tính dụng truyền
thống bị nghẽn mạch. Đây là vấn đề thời sự nóng bỏng và là một bài toán khó
cho thị trường bất động sản vì nhu cầu về vốn thì ngày càng tăng. Vậy làm thế
nào để khơi thông các nguồn tín dụng đang bị tắc nghẽn, làm thế nào để thị
trường tín dụng vẫn là một kênh cung cấp vốn tốt cho thị trường bất động sản?