Thạc Sĩ Các giải pháp phát triển thị trường Bất động sản tại Khánh Hoà

Luận văn thạc sĩ năm 2011
Đề tài: Các giải pháp phát triển thị trường Bất động sản tại Khánh Hòa


MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan . i
Lời cám ơn . ii
Mục lục . iii
Danh mục các bảng biểu vii
Danh mục các hình ảnh . viii
Danh mục các chữ viết tắt . ix
PHẦN MỞ ĐẦU 1
1. Cơ sở ý nghĩa của việc lựa chọn đề tài . 1
2. Mục đích nghiên cứu . 3
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3
4. Phương pháp nghiên cứu 3
5. Ý nghiã khoa học và thực tiễn đề tài . 3
6. Bố cục của đề tài . 4
CHƯƠNG I : TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN . 5
1.1. Khái niệm, đặc điểm của BĐS . 5
1.1.1. Khái niệm bất động sản 5
1.1.2 . Đặc điểm của bất động sản 6
1.2. Khái niệm hàng hóa bất động sản . 7
1.2.1. Khái niệm . 7
1.2.2. Phân loại mục đích sử dụng đất . 7
1.3. Khái niệm, đặc điểm, vai trò và phát triển của thị trường BĐS . 8
1.3.1. Khái niệm thị trường BĐS . 8
1.3.2. Những đặc điểm cơ bản của thị trường BĐS 8
1.3.3. Các nhântố ảnh hưởng đến sự phát triển thị trường BĐS . 10
1.3.4. Những yếu tố cấu thành và tác động đến thị trường BĐS 12
1.4. Các loại hình giao dịch BĐS hiện nay 22
1.4.1. Giao dịch mua bán BĐS . 22
iv
1.4.2. Giao dịch cho thuê BĐS . 22
1.4.3. Giao dịch thế chấp bằng BĐS . 22
1.4.4. Giao dịch BĐS góp vốn liên doanh 23
1.5. Vai trò của thị trường bất động sản 23
1.5.1. Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển . 23
1.5.2. Thị trường BĐS huy động vốn cho đầu tư phát triển 23
1.5.3. Góp phần kích thích nền sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân
sách nhà nước 23
1.5.4. Góp phần mở rộng thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ
quốc tế . 24
1.5.5. Góp phần ổn định xã hội 24
1.5.6. Góp phần nâng cao đời sống của nhân dân 24
1.5.7. Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi mớ quản lý đất đai
và bất động sản 25
1.6. Các tiêu chí đánh giá sự phát triển của thị trường BĐS . 25
1.7. Tính tất yếu khách quan phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam 26
1.8. Các chính sách tài chính của Nhà nước tác động đến thị trường BĐS . 26
1.8.1. Thuế sử dụng đất nông nghiệp . 26
1.8.2. Thu tiền sử dụng đất 28
1.8.3. Tiền thuê đất . 30
1.8.4. Lệ phí trước bạ 32
1.8.5. Thuế chuyển quyền sử dụng đất . 33
1.8.6. Thuế nhà đất . 34
1.8.7. Chính sách về giá đất 35
1.8.8. Đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất 35
1.8.9. Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ, chuyển quyền thuê đất . 36
1.9 Kinh nghiệm một số nước phát triển về thị trường bất động sản và nhà ở 36
1.9.1. Thị trường BĐS Mỹ 36
1.9.2. Thị trường bất động sản tại Úc . 43
v
1.9.3. Kinh nghiệm của Trung Quốc 44
1.9.4. Chính sách nhà tại Singapore . 45
CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
KHÁNH HÒA TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY 49
2.1. Giới thiệu khái quát về tỉnh Khánh Hòa 49
2.1.1. Giới thiệu chung . 49
2.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội . 49
2.2. Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản tại Khánh Hịa . 51
2.1.1. Thị trường BĐS tại Khánh Hòa trước khi có Luật đất đai năm 1993 . 51
2.1.2. Thị trường BĐS tại Khánh Hoà giai đoạn sau khi có luật đất đai 1993
đến khi có luật sửa đổi năm 2003 52
2.1.3. Thị trường BĐS tạiKhánh Hoà giai đoạn từ năm 2003 đến nay 56
2.3. Tình hình thu ngân sách nhà nước về bất động sản của tỉnh Khánh Hòa trong
thời gian qua 60
2.3.1 Thuế sử dụng đất nơng nghiệp . 60
2.3.2. Thu tiền sử dụng đất 61
2.3.3. Tiền thuê đất . 62
2.3.4. Lệ phí trước bạ 64
2.3.5. Thuế chuyển quyền sử dụng đất 65
2.3.6 Thuế nhà đất . 66
2.3.7. Chính sách nhà đất 68
2.3.8. Đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất . 69
2.3.9. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê mới 68
2.4. Đánh giá thực trạng phát triển nhà ở và tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tỉnh Khánh Hịa 69
2.4.1. Quỹ nhà ở của tỉnh Khánh Hịa trong thời gian qua . 69
2.4.2. Số lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp tại tỉnh thời gian . 72
2.4.3. Đĩng gĩp cho ngân sách tỉnh những năm qua . 75
vi
2.4.4. Một số các dự án tại tỉnh Khánh Hịa trong thời gian qua . 75
2.5. Những kết quả đạt được, những tồn tại và nguyên nhân tồn tại của hoạt động thị
trường bất động sản 84
2.5.1. Những kết quả đạt được . 84
2.5.2. Những tồn tại cần khắc phục . 86
2.5.3. Những nguyên nhân tồn tại . 87
CHƯƠNG III : CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHÁNH HÒA 91
3.1. Phương hướng về chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản 91
3.1.1. Về chính sách giá đất . 92
3.1.2. Về chính sách thuế, phí và lệ phí đất . 93
3.1.3. Về chính sách quy hoạch và khai thác các dự án đất 94
3.2. Các giải pháp tài chính 95
3.2.1. Các chính sách liên quan đến thuế 95
3.2.2. Hoàn thiện chính sách thuế để ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà đất 100
3.2.3. Giải pháp thu tài chính liên quan đến bất động sản đất . 101
3.3.4. Huy động vốn cho thị trường bất động sản 104
3.3. Các giải pháp khác . 108
3.3.1. Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở. 109
3.3.3. Tạo lập và tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản 110
3.3.4. Xây dựng một thị trường bất động sản cơng khai và minh bạch 112
3.3.6. Đổi mới công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoàn chỉnh công tác
thiết kế đô thị . 116
KẾT LUẬN . 119

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Cơ sở ý nghĩa của việc lựa chọn đề tài

Bất động sản (BĐS) là một nguồn tài sản lớn của mọi quốc gia, mọi nền kinh tế,

của mọi gia đỡnh và cỏ nhõn. Nú cú vai trũ vụ cựng quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc

biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xó hội, đảm bảo cho quỏ trỡnh tỏi sản

xuất tồn tại và phỏt triển. Cựng với sự phỏt triển của sản xuất hàng hoỏ thỡ BĐS cũng

được mua bỏn và trở thành hàng hoỏ, từng bước phỏt triển từ thấp đến cao, qui mụ mở

rộng dần từ cỏ biệt thành phổ biến, từ đú thị trường BĐS được hỡnh thành và phỏt triển.

Trong suốt quỏ trỡnh hỡnh thành và phỏt triển, thị trường BĐS luụn giữ vai trũ

quan trọng, là yếu tố cấu thành thị trường chung của toàn bộ cỏc hoạt động kinh tế xó

hội của một quốc gia và nõng cao chất lượng cuộc sống của dõn cư, là mụi trường cho

một hoạt động đặc thự: hoạt động kinh doanh BĐS. Mục tiờu chớnh của hoạt động kinh

doanh BĐS là tạo dựng và cung cấp cỏc loại BĐS và cỏc dịch vụ liờn quan đến BĐS

cho cộng đồng, vỡ vậy tớnh xó hội của nú rất cao. Và trong bối cảnh của nền kinh tế thị

trường ngày nay, hoạt động kinh doanh BĐS và thị trường của nú đó vượt ra khỏi phạm

vi của một quốc gia, một khu vực. Chớnh vỡ tớnh xó hội cao và xu thế phỏt triển rộng

như vậy mà lĩnh vực kinh doanh BĐS được rất nhiều người quan tõm, nghiờn cứu với

mục đớch nhằm mua sắm, thuờ mướn, tạo dựng được BĐS theo cỏch cú hiệu quả nhất,

đem lại lợi ớch lớn nhất cho họ.

Ở nước ta, thị trường BĐS mới được hỡnh thành kể từ khi Luật đất đai 1993 ra

đời, cho nờn nú cũn ở giai đoạn sơ khai. Chớnh vỡ vậy, Đảng và Nhà nước ta đang rất nỗ

lực trong việc tạo lập, hoàn thiện dần mụi trường phỏp lý cũng như đề ra cỏc chớnh sỏch

nhằm tạo mọi điều kiện thỳc đẩy sự phỏt triển của thị trường BĐS, trong đú đặc biệt

chỳ trọng tới hoạt động kinh doanh BĐS. Bỏo cỏo chớnh trị của BCH TW Đảng khoỏ

IX tại Đại hội Đại biểu Toàn quốc lần thứ X của Đảng đó chỉ rừ: “Phỏt triển thị trường

BĐS, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và BĐS gắn liền với đất Thực hiện cụng

khai, minh bạch và tăng cường tớnh phỏp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất

đai Hoàn thiện hệ thống luật phỏp về kinh doanh BĐS”. [1]

Trong thời gian vừa qua, dưới tỏc động của hệ thống phỏp luật và chớnh sỏch của

Nhà nước, hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta đó cú những bước tiến đỏng kể. Tuy

nhiờn, do đõy là một lĩnh vực cũn rất non trẻ nờn hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta

cũn tồn tại nhiều bất cập, gõy cản trở cho sự phỏt triển của kinh doanh BĐS. Đặc biệt,

[1] Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X
về mụi trường phỏp lý, cũn cú nhiều mõu thuẫn, chồng chộo, thiếu nhất quỏn giữa cỏc

văn bản phỏp quy; thủ tục hành chớnh cũn rườm rà, rắc rối, gõy nhiều phiền hà. Do vậy,

yờu cầu đổi mới hoạt động kinh doanh BĐS đang trở nờn cấp thiết. Nhất là trong giai

đoạn hiện nay, Việt Nam đang trong tiến trỡnh hội nhập ngày càng sõu vào cỏc tổ chức

thương mại khu vực và quốc tế, tạo ra triển vọng mở rộng thị trường tiờu thụ sản phẩm

và thu hỳt vốn đầu tư nước ngoài, nhưng đồng thời cũng phải đối mặt với những thử

thỏch hết sức khốc liệt từ sự cạnh tranh của cỏc doanh nghiệp nước ngoài cú qui mụ lớn

hơn rất nhiều lần. Lỳc này “luật chơi” đó được ỏp dụng chung. Do đú, nếu cỏc doanh

nghiệp kinh doanh BĐS Việt Nam khụng nỗ lực hơn nữa để tự nõng mỡnh lờn một tầm

cao mới, thay đổi một cỏch căn bản trong kinh doanh theo hướng chuyờn nghiệp hoỏ,

thỡ sẽ khú cú thể trỏnh khỏi những hậu quả xấu, ngày càng tụt hậu so với cỏc doanh

nghiệp nước ngoài. Và trờn hết là phải kể đến vai trũ của Nhà nước Việt Nam trong

việc tạo lập mụi trường phỏp lý và đưa ra cỏc chớnh sỏch khuyến khớch sự phỏt triển của

hoạt động kinh doanh BĐS. Để thực hiện được những điều này thỡ đũi hỏi phải cú một

cơ sở lý luận khoa học và những kinh nghiệm thực tiễn phong phỳ và đỳng đắn. Tuy

nhiờn cho đến nay cú rất ớt cụng trỡnh nghiờn cứu một cỏch đầy đủ về thị trường BĐS

Việt Nam cũng như là đề xuất cỏc giải phỏp nhằm thỳc đẩy sự phỏt triển của hoạt động

kinh doanh BĐS ở Việt Nam.
Thị trường bất động sản tại Khánh Hòa tuy mới hình thành và phát triển nhưng có

những đóng góp đáng kể cho sự phát triển chung của nền kinh tế của tỉnh, nhất là thời

gian gần đây chủ trương của Tỉnh Khánh Hoà chú trọng phát triển du lịch nên nhiều dự

án lấn biển, hay những dự án khu dân cư mới lần lượt được thực hiện đã góp phần

không nhỏ cho việc phát triển kinh tế cho địa phương. Tuy nhiên bên cạnh những mặt

tích cực, thị trường bất động sản cũng bộc lộ nhiều khuyết điểm, cụ thể như sau: do

không có thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể tác động qua lại

lẫn nhau nên phát triển một cách tự phát; giao dịch phi chính thức (giao dịch ngầm)

chiếm tỷ trọng lớn, giá cả bất động sản tăng nhanh và đột biến dẫn đến tình trạng “sốt”

nhà đất diễn ra nhiều nơi; hoạt động đầu cơ diễn ra nhiều nơi và phát triển mạnh đã và

đang gây ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động đầu tư, tài chính- tín dụng, sản xuất, tác

động trực tiếp đến vấn đề cải thiện chỗ ở của nhân dân và ảnh hưởng không tốt đến sự

tăng trưởng kinh tế của đất nước cũng như phát triển đô thị,nông thôn văn minh, hiện đại

và bền vững.
Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Giải pháp tài chính để phát tri ển thị

trường kinh doanh bất động sản tại tỉnh Khánh Hoà” trở nên hết sức cấp thiết, có ý

nghĩa sâu sắc cả về lý luận và thực tiễn.
2.Mục đích nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu các lý luận chung về thị trường Bất động sản, thông qua thực

trạng các hoạt động liên quan đến thị trường Bất động sản để đánh giá, đồng thời tìm

hiểu những mặt còn tồn tại trong các chính sách gây cản trở đối với hoạt động kinh

doanh BĐS ở Việt Nam, nhằm đề xuất các giải pháp tài chính chủ yếu để thúc đẩy sự

phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS tại Khánh Hoà.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3. 1 Đối tượng nghiên cứu : Chủ yếu các chính sách tài chính về bất động sản của Nước

Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam có ảnh hưởng đến tất cả các hoạt động của thị

trường bất động sản Khánh Hòa trong thời gian qua.

3.2 Phạm vi nghiên cứu : Phạm vi nghiên cứu của đề tài là thị trường bất động sản tại

Khánh Hòa.

4. Phương pháp nghiên cứu

Đề tài này lấy phương pháp nghiên cứu dữ liệu thứ cấp và duy vật lịch sử làm

nền tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như phương

pháp thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét

thực tiễn hoạt động kinh doanh BĐS v.v. và có tham khảo thêm các công trình nghiên

cứu đã thực hiện trong lĩnh vực này. Các số liệu trong đề tài được lấy từ các nguồn số

liệu thống kê của cơ quan Nhà nước và trên các tạp chí BĐS, các trang web chuyên

ngành v.v
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Nghiên cứu đề tài này có ý nghĩa rất quan trọng đối với sự phát triển nền kinh tế

của Tỉnh Khánh Hòa, nó không những có ý nghĩa về mặt kinh tế mà còn có ý nghĩa về

mặt xã hội. Về mặt kinh tế, thị trường bất động sản càng phát triển thì khả năng thu hút

vốn đầu tư trong và ngoài nước ngày càng tăng, đây là thị trường còn mới và có nhiều

tiềm năng để phát triển, ngoài ra phát triển thị trường bất động sản sẽ làm cho cơ sở hạ

tầng ngày càng được hoàn thiện và đồng bộ góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển.

Đồng thời, việc xây dựng và phát triển thị trường bất động sản cũng có tác động rất lớn

đến các thị trường khác, đặc biệt là thị trường tài chính, tiền tệ. Về mặt xã hội, thị trường

bất động sản càng phát triển, càng minh bạch càng đem lại lòng tin cho người dân đối

với chính quyền, sẽ hạn chế nhiều vụ khiếu kiện về đất đai, làm cho người dân an tâm

sinh sống và đầu tư vào bất động sản.
6. Bố cục của đề tài ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo

gồm 03 chương

Chương 1 : Tổng quan về thị trường bất động sản

Chương 2 : Thực trạng về thị trường bất động sản tại Khánh Hòa trong giai đoạn hiện

nay.

Chương 3 : Các giải phát tài chính để phát triển thị trường bất động sản tại Khánh Hòa

CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. Khái niệm, đặc điểm của BĐS

1.1.1. Khái niệm BĐS

BĐS là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu hết các nước trên thế giới. Ở

nước ta, theo Điều 181 Bộ luật Dân sự quy định: “BĐS là tài sản không di dời được,

bao gồm:

a- Đất đai;

b- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà

ở, công trình xây dựng đó;

c- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d- Các tài sản khác do pháp luật quy định.” [2]

1.1.2. Đặc điểm của BĐS

BĐS có một số đặc điểm chủ yếu sau:

Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định và không có khả năng di dời được : Chúng ta không

thể di dời đất đai hay công trình nhà cửa từ nơi này qua nơi khác được. Đây là yếu tố

quan trọng quyết định phần lớn giá trị của bất động sản. Ví dụ như bất động sản nằm ở

ngay trung tâm thành phố Nha Trang, hay mặt đường biển Trần Phú . thì sẽ giá trị gấp

rất nhiều lần so với bất động sản nằm tại các vị trí hẻm, đồi núi, khu vực ít dân cư và

ngược lại.

Thư hai, BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền : thể hiện khi sử dụng đất đai bất động

sản không hao mòn, các công trình nhà ở, cao ốc . được sử dụng hàng trăm năm trở

lên.

Thứ ba, hàng hoá BĐS mang tính khan hiếm : đặc điểm này thể hiện dân số con người

có thể tăng theo thời gian, do đó nhu cầu mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh, nhà ở

cũng sẽ theo nhưng đất đai thì có giới hạn. Vì vậy giá cả của bất động sản sẽ có xu

hướng ngày càng tăng.

Thứ tư, hàng hoá BĐS mang đặc tính dị biệt : không có bất động sản nào giống nhau

hoàn toàn trên mọi phương diện như những loại hàng hoá khác.

Thứ năm, hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội : giá cả

hàng hoá bất động sản không giống như những sản phẩm thông thường mà còn phụ