Tiến Sĩ Bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại TP. Hồ Chí Minh

LUẬN ÁN TIẾN SỸ KINH TẾ
NĂM 2014
MỤC LỤC
Trang
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở. .1
1.1. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở 1
1.1.1. Bất động sản nhà đất để ở .1
1.1.2. Thị trường bất động sản nhà đất để ở .6
1.1.3. Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà đất để ở 12
1.1.4. Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn .20
1.2. BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở 22
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của bong bóng bất động sản nhà đất để ở .22
1.2.2. Những biểu hiện và phương pháp nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để ở 27
1.3. LÝ THUYẾT VỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở .40
1.3.1. Các lý thuyết về bong bóng bất động sản nhà đất để ở 40
1.3.2. Nguyên nhân của bong bóng bất động sản nhà đất để ở được tổng hợp từ các lý thuyết .52
1.4. BẰNG CHỨNG THỰC NGHIỆM VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở 56
1.5. KINH NGHIỆM HẠN CHẾ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI .59
1.5.1. Kinh nghiệm hạn chế bong bóng bất động sản trên thế giới 59
1.5.2. Một số gợi ý chính sách cho Việt Nam 67
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 68
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH 69
2.1. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH 69
2.1.1. Thực trạng cầu bất động sản nhà đất để ở 69
2.1.2. Thực trạng cung bất động sản nhà đất để ở 75
2.1.3. Thực trạng giá cả bất động sản nhà đất để ở 80
2.2. NHẬN DIỆN BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH 88
2.2.1. Những biểu hiện của bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại TP. Hồ Chí Minh .88
2.2.2. Nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại TP. Hồ Chí Minh97
2.2.3. Cơ chế hình thành bong bóng bất động sản nhà đất để ở .101
2.3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH .108
2.3.1. Biểu hiện của các nhân tố ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại TPHCM .109
2.3.2. Tác động của các nhân tố tài chính – tiền tệ đến bong bóng bất động sản nhà đất để ở 141
2.4. HỆ QUẢ CỦA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH 154
2.4.1. Biểu hiện của hệ quả bong bóng bất động sản nhà đất để ở .154
2.4.2. Tác động của bong bóng bất động sản nhà đất để ở đến các nhân tố tài chính – tiền tệ 159
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 164
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HẠN CHẾ TÌNH TRẠNG BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH. .165
3.1. QUAN ĐIỂM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở .165
3.2. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH 166
3.2.1. Nhu cầu nhà đất để ở tại TPHCM 166
3.2.2. Định hướng phát triển thị trường bất động sản nhà đất để ở tại1 69 TPHCM
3.3. CÁC GIẢI PHÁP HẠN CHẾ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH 172
3.3.1. Nhóm giải pháp nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản .172
3.3.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản .175
3.3.3. Nhóm giải pháp điều tiết dòng vốn vào thị trường bất động sản .179
3.3.4. Nhóm giải pháp giải tỏa tâm lý lạc quan quá mức của nhà đầu tư thông qua cơ chế tài chính chống đầu cơ bất động sản 197
3.4. CÁC KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CHÍNH PHỦ .198
3.4.1. Hình thành các quỹ về bất động sản .198
3.4.2. Thu hút hiệu quả vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản199
3.4.3. Nghiên cứu ban hành văn bản pháp luật về trái phiếu bất động sản200
3.4.4. Thu hút vốn tiết kiệm từ dân cư cho thị trường bất động sản 200

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết và ý nghĩa thực tiễn, khoa học của luận án
Thị trường bất động sản là nơi lưu giữ một nguồn vốn cực lớn của nền kinh tế, thông thường tổng giá trị bất động sản chiếm khoảng 40% của cải của một quốc gia [42]. Bản thân thị trường này lại có mối liên thông mật thiết với nhiều thị trường khác như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường điện gia dụng, thị trường gỗ nội thất, thị trường vốn . Do đó, sự phát triển nóng lạnh của thị trường bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến nhiều lĩnh vực, nhiều ngành nghề của nền kinh tế. Do những đặc trưng như sự khan hiếm về đất đai, tính không song trùng và sự bất đối xứng thông tin trên thị trường nên bất động sản thường dễ trở thành đối tượng để đầu cơ, giá thường bị thổi lên cao dẫn đến hình thành hiện tượng bong bóng bất động sản.
Bong bóng bất động sản không phải là một hiện tượng kinh tế mới trên thế giới. Tại Nhật Bản, giá bất động sản đã gia tăng liên lục từ năm 1950 và đạt đỉnh vào năm 1991 [48]. Tại Mỹ, lãi suất cho vay thấp kỷ lục và hiện tượng cho vay thế chấp dưới chuẩn khá dễ dãi đã đẩy giá nhà đất tăng nhanh từ năm 2000, hình thành bong bóng giá nhà đất với đỉnh là năm 2006. Sự vỡ bong bóng sau đó với biểu hiện là giá nhà đất suy giảm nhanh chóng đã tác động hết sức tiêu cực đến thị trường tài chính, dẫn đến hệ quả sự sụp đổ của nhiều định chế tài chính lớn như Fannie Mae và Freddie Mac [57]. Có nhiều nghiên cứu đã chỉ ra những nguyên nhân chính hình thành nên hiện tượng bong bóng bất động sản. Theo George Soros: “Để gây ra một sự bùng vỡ, phải có một dạng tín dụng hay đòn bẩy nào đó, vừa có một dạng ngộ nhận hay lý giải sai nào đó” [85]. Nếu như “dạng tín dụng hay đòn bẩy” trong phát biểu ở trên liên quan đến sự tăng trưởng quá mức, thì “sự ngộ nhận” lại liên quan đến tâm lý của nhà đầu tư, và “sự lý giải sai nào đó” thì được dùng để đề cập đến các chính sách không hợp lý. Các nghiên cứu của Paul Krugman lý giải về sự ảnh hưởng của 3 nhóm đối tượng: nhà đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản lý đến sự hình thành bong bóng bất động sản [72]. Nghiên cứu thực nghiệm trên thị trường Singapore, Subramaniam S. Pillay chỉ ra rằng, có 4 nguyên nhân chính hình thành bong bóng bất động sản là: tốc độ tăng trưởng GDP, tốc độ tăng trưởng tín dụng, lãi suất cho vay và chỉ số chứng khoán, trong đó tốc độ tăng trưởng tín dụng là nguyên nhân chính [78]. Mặc dù có nhiều lý giải cho hiện tượng bong bóng bất động sản trên thế giới, nhưng điều rõ ràng là một khi tồn tại bong bóng bất động sản và bong bóng bị vỡ thì không chỉ thị trường bất động sản mà cả hệ thống ngân hàng cũng chịu ảnh hưởng, và kết quả là cả nền kinh tế có nguy cơ bị đẩy vào bờ vực suy thoái [88]. Nói cách khác, sự vỡ bong bóng bất động sản có tác động đến toàn bộ hoạt động kinh tế, thông qua sợi dây liên kết là hệ thống ngân hàng. Ngược lại, hoạt động tín dụng ngân hàng cũng được xem như một trong những nguyên nhân chính tạo nên hiện tượng bong bóng trên thị trường [78]. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, trong giai đoạn 2000 - 2012, thị trường bất động sản nhà đất để ở đã trải qua hai chu kỳ tăng trưởng nóng, và sau đó là nguội lạnh, lần lượt là các chu kỳ 2000 - 2006 và 2007 - 2012 [45]. Liệu các chu kỳ tăng giảm này có phải là biểu hiện của bong bóng bất động sản không? và nếu có thì đâu là những nguyên nhân chính hình thành bong bóng bất động sản ?. Sự hình thành và vỡ bong bóng bất động sản có tác động như thế nào đến hoạt động của nền kinh tế?. Những giải pháp nào cần thực hiện nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản trong tương lai?. Cho đến nay, chưa có nghiên cứu sâu và toàn diện nào nhằm giải đáp các câu hỏi trên. Do vậy, việc tổng kết lại lý luận và thực tiễn về hiện tượng bong bóng bất động sản trên thế giới, rút ra bài học kinh nghiệm cho Thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời tiến hành phân tích, đánh giá quá trình hình thành, phát triển và đổ vỡ của bong bóng bất động sản, qua đó đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh là hết sức cần thiết và cấp bách, xét về mặt lý luận cũng như thực tiễn. Trên cơ sở thực tiễn đó, tác giả lựa chọn đề tài “bong bóng bất động sản nhà đất để ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu cho luận án tiến sỹ.
2. Tổng quan các nghiên cứu có liên quan
Trong nước:
1) “Thị trường bất động sản và hệ thống tài chính”, Lê Xuân Nghĩa [5]. Nghiên cứu này phân tích một số yếu tố tài chính tác động đến thị trường bất động sản trong giai đoạn 2005 - 2011, qua đó đưa ra một số giải pháp nhằm góp phần phát triển thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nghiên cứu này chưa xét đến tình trạng phát triển bong bóng bất động sản trên thị trường, chưa phân tích về những nhân tố tác động đến sự hình thành và phát triển của bong bóng bất động sản, cũng như hệ quả của bong bóng bất động sản đối với nền kinh tế.
2) “Mối liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn - tiền tệ”, Vương Quân Hoàng & Nguyễn Hồng Sơn [4]. Nghiên cứu này phân tích về mối tương quan giữa thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán và hệ thống ngân hàng. Cũng như nghiên cứu của Lê Xuân Nghĩa, nghiên cứu này chưa xét đến mối quan hệ giữa bong bóng giá bất động sản và các biến số khác của nền kinh tế.
3) “Thị trường bất động sản”, Hoàng Văn Cường và các cộng sự [2]. Nghiên cứu này tổng kết kinh nghiệm của một số nước về phát triển thị trường bất động sản; phân tích thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn 2000 - 2006; đề ra một số giải pháp định hướng phát triển thị trường bất động sản. Nghiên cứu này chưa đề cập đến tình hình phát triển bong bóng bất động sản ở Việt Nam, cụ thể là trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
4) “Thị trường bất động sản: Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam”, Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam [1]. Nghiên cứu này tập trung làm rõ thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trước năm 2003 và đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Cũng như những nghiên cứu trên, nghiên cứu này chưa xét đến tình trạng phát triển bong bóng bất động sản ở Việt Nam nói chung, Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.
5) “Thực trạng và giải pháp cho thị trường bất động sản”, Viện Kinh tế Xây dựng [42]. Nghiên cứu này đánh giá những khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2010 - 2012 và phân tích những hệ quả của nền kinh tế do tác động bởi sự suy thoái của thị trường bất động sản, đồng thời luận giải các nhân tố ảnh hưởng đến tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản, từ đó đề xuất một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nghiên cứu này chưa làm rõ tình trạng phát triển bong bóng bất động sản và chưa chỉ rõ mối quan hệ giữa bong bóng bất động sản và các biến số khác của nền kinh tế, để từ đó, đề xuất các giải pháp hạn chế tình trạng phát triển bong bóng bất động sản.
6) “Thị trường bất động sản Việt Nam, thực trạng và giải pháp”, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương [43]. Nghiên cứu này tổng kết một số kinh nghiệm trên thế giới về quản lý và phát triển thị trường bất động sản; đánh giá thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam; đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Nghiên cứu này chưa tập trung làm rõ quá trình hình thành và phát triển bong bóng bất động sản ở Việt Nam, đặc biệt ở Thành phố Hồ Chí Minh.
Ngoài nước:
7) “Kinh tế học về bong bóng nhà đất”, Mark Thornton [88]. Mark Thorton đã chỉ ra các quan điểm khác nhau về nguyên nhân gây nên hiện tượng bong bóng giá nhà đất, và tiến hành phân tích thực nghiệm các yếu tố tác động đến sự phát triển bong bóng giá nhà đất tại Mỹ trong giai đoạn 2000 - 2006. Nghiên cứu này chỉ ra rằng chính sách duy trì lãi suất thấp của FED trong một thời gian quá lâu là nguyên nhân chính dẫn đến các cơn sốt giá nhà đất trên thị trường bất động sản ở Mỹ.
8) “Bằng chứng và các nhân tố ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản: trường hợp Singapore”, Subramaniam S. Pillay [78]. Pillay xây dựng mô hình để kiểm chứng sự tồn tại của bóng bóng giá bất động sản tại Singapore và chỉ ra 4 nhân tố chính hình thành bong bóng bất động sản là: tốc độ tăng trưởng GDP, tốc độ tăng trưởng tín dụng, lãi suất cho vay và chỉ số chứng khoán.
9) “Lý thuyết kinh tế và bong bóng tài sản”, Gadi Barlevy [52]. Barlevy cho rằng bong bóng bất động sản là hiện tượng giá bất động sản vượt xa giá trị cơ bản. Theo ông, để một bong bóng xảy ra, phải có ít nhất một trong các điều kiện sau: có một số lượng đủ lớn các nhà giao dịch tiềm năng, tồn tại sự khác biệt quan điểm về giá giữa những nhóm nhà giao dịch, sự phân bổ nguồn lực kinh tế không hiệu quả.
10) “Tín dụng ngân hàng và giá tài sản ở Hồng Kông”, Stefan Gerlach [68]. Gerlach xây dựng mô hình nhằm đánh giá ảnh hưởng của dòng vốn tín dụng ngân hàng đến quá trình phát triển giá bất động sản ở Hồng Kông. Kết quả nghiên cứu cho thấy, giá bất động sản và tín dụng bất động sản có mối quan hệ hai chiều. Song sự ảnh hưởng của giá bất động sản lên tín dụng bất động sản mạnh hơn so với chiều ngược lại.

3. Mục tiêu nghiên cứu của luận án
Mục tiêu nghiên cứu của luận án là:
1. Hệ thống hóa và làm sáng tỏ thêm lý luận về sự vận động của thị trường bất động sản và bong bóng bất động sản nhà đất để ở. Tổng kết kinh nghiệm thực hiện các biện pháp hạn chế bong bóng bất động sản nhà đất để ở trên thế giới và sự vận dụng cho Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Phân tích thực trạng thị trường bất động sản nhà đất để ở; nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để ở; phân tích, đánh giá những biểu hiện của các nhân tố ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản nhà đất để ở và biểu hiện của hệ quả bong bóng bất động sản nhà đất để ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
3. Phân tích, đánh giá, luận giải mối quan hệ tương tác qua lại giữa biến bong bóng bất động sản và các biến tài chính – tiền tệ, đặc biệt là làm rõ ảnh hưởng của các biến tín dụng bất động sản, lãi suất cho vay đến biến bong bóng bất động sản và ngược lại, ảnh hưởng của biến bong bóng bất động sản đến các biến tín dụng bất động sản, lãi suất cho vay của hệ thống ngân hàng thương mại.
4. Đề xuất quan điểm và định hướng phát triển thị trường bất động sản nhà đất để ở; đề xuất các nhóm giải pháp và kiến nghị, bao gồm các giải pháp tài chính – tín dụng, nhằm hạn chế bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai. Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa thông qua các câu hỏi sau:
1) Những đặc điểm, biểu hiện của bong bóng bất động sản và phương pháp luận nhận diện bong bóng bất động sản nhà đất để ở?. Nguyên nhân hình thành và phát triển của bong bóng bất động sản nhà đất để ở?
2) Những biểu hiện của bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh và thực tiễn nguyên nhân, hệ quả của bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh? 3) Các giải pháp nào cần thực hiện nhằm hạn chế bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai?

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Về đối tượng nghiên cứu Bong bóng bất động sản nhà đất để ở bao gồm hai loại là bong bóng giá bất động sản và bong bóng số lượng bất động sản. Đối tượng nghiên cứu của luận án là bong bóng giá bất động sản nhà đất để ở. Do đó, trong luận án này, thuật ngữ “bong bóng bất động sản nhà đất để ở” được hiểu là bong bóng giá bất động sản nhà đất để ở. Về phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu của luận án là bong bóng giá bất động sản nhà đất để ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, trong giai đoạn 2004 - 2013