Luận Văn Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở - lý luận và thực tiễn

Đề tài: Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở - lý luận và thực tiễn

LỜI NÓI ĐẦU 1


1. Lý do chọn đề tài .1


2. Mục tiêu nghiên cứu .2


3. Phạm vi nghiên cứu .2


4. Phương pháp nghiên cứu .2


5. Kết cấu luận văn 2


CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ BẰNG NHÀ Ở


1.1. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở 4


1.1.1. Định nghĩa biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở 4


1.1.2. Đặc điểm của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở 5


1.2. Lịch sử hình thành biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở 8


1.3. Phân loại biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở .13


1.3.1. Thế chấp nhà ở 13


1.3.1.1. Định nghĩa thế chấp nhà ở 13


1.3.1.2. Đặc điểm của thế chấp nhà ở 13


1.3.2. Cầm cố nhà ở 14


1.3.2.1. Định nghĩa cầm cố nhà ở 14


1.3.2.2. Đặc điểm của cầm cố nhà ở 14


1.3.3. Mua trả chậm, trả dần nhà ở .15


1.3.3.1. Định nghĩa mua trả chậm, trả dần nhà ở 15


1.3.3.2. Đặc điểm của mua trả chậm, trả dần nhà ở 15


1.3.4. Chuộc lại nhà ở đã bán .16


1.3.4.1. Định nghĩa chuộc lại nhà ở đã bán .16


1.3.4.2. Đặc điểm của chuộc lại nhà ở đã bán .17


1.4. Tầm quan trọng của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở 19


1.4.1. Đảm bảo quyển chủ động yêu cầu của bên có quyền đối với bên có nghĩa


vụ trong quan hệ nghĩa vụ dân sự .19


1.4.2. Góp phần hoàn thiện hơn các quy định pháp luật về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản nói chung và bằng nhà ở nói riêng .19


1.4.3. Đảm bảo quyền tự do ý chí trong giao kết hợp đồng bảo đảm 20


1.4.4. Góp phần nâng cao ý thức, trách nhiệm của các bên đặc biệt là bên có nghĩa


vụ trong quan hệ nghĩa vụ dân sự 20


CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ BẰNG NHÀ Ở


2.1. Thế chấp nhà ở .22

2.1.1. Giao kết hợp đồng thế chấp nhà ở .22


2.1.1.1. Hình thức và trình tự thủ tục đăng ký thế chấp nhà ở .22


2.1.1.2. Chủ thể trong hợp đồng thế chấp nhà ở 28


2.1.1.3. Nhà ở thế chấp 32


2.1.1.4. Nghĩa vụ được bảo đảm 35


2.1.2. Hiệu lực của họp đồng thế chấp nhà ở 36


2.1.2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở .37


2.1.2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp nhà ở 39


2.1.3. Chấm dứt hợp đồng thế chấp nhà ở .42


2.2. Cầm cố nhả ở .44


2.3. Mua trả chậm, trả dàn nhà ở .45


2.3.1. Giao kết hợp đồng mua trả chậm, trả dần nhà ở .45


2.3.1.1. Hình thức của hợp đồng mua trả chậm, trả dần nhà ở .45


2.3.1.2. Chủ thể trong hợp đồng mua trả chậm, trả dần nhà ở 45


2.3.1.3. Nhà ở trong hợp đồng mua trả chậm, trả dần .47


2.3.1.4. Nghĩa vụ được bảo đảm 47


2.3.2. Hiệu lực của hợp đồng mua trả chậm, trả dần nhà ở 48


2.3.2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bản nhà ở trả chậm, trả dần 48


2.3.2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở trả chậm, trả dần .50


2.3.3. Chấm dứt biện pháp bảo đảm bằng mua trả chậm, trả dần nhà ở .52


2.4. Bán nhả ở với điều kiện chuộc lại 56


CHƯƠNG 3: BẤT CẬP ĐỐI VỚI CÁC QUY ĐỊNH VỀ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ BẰNG NHÀ Ở VÀ Ý KIẾN ĐỀ XUẤT


3.1 .Bất cập đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng thế chấp nhà ở 59


3.1.1. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai .59


3.1.2. Thể chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ .62


3.1.3. về hình thức của hợp đồng 66


3.1.4. về nội dung của hợp đồng 67


3.2. Tồn tại hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng cầm cố nhả ở trong thực tế nhưng chưa được pháp luật điều chỉnh 68


3.3. Tồn tại tình trạng bảo đảm đồng thời bằng nhà ở trong hợp đồng mua trả chậm trả dần .75


3.4. Rủi ro đối với người thứ ba trong trường hợp hợp đồng bán nhà ở với điều kiện


chuộc lại không được đãng ký 76


KẾT LUẬN .80

LỜI NÓI ĐẦU


1. Lý do chọn đề tài


Giao dịch dân sự càng phát triển thì các biện pháp bảo đảm bằng tài sản trong quan hệ nghĩa vụ dân sự ngày càng có vị trí quan trọng. Người ta thường bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ bằng các tài sản có giá trị như, quyền sử dựng đất, quyền sở hữu nhà ở, các phương tiện cơ giới . Trong đó, nhà ở là một trong những tài sản phổ biến thường được các chủ thể đưa vào giao dịch bảo đảm, nhằm đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền, trong một quan hệ nghĩa vụ dân sự. Sự điều chỉnh của pháp luật đối với các quy định về biện pháp bảo đảm thực hiện hiện nghĩa vụ bằng tài sản nói chung, nhả ở nói riêng ngày càng hoàn thiện và được quy định trong các văn bản pháp luật và đỉnh cao phải kể đến sự ra đời của Bộ luật dân sự năm 2005, Luật nhà ở năm 2005 sửa đổi bổ sung năm 2009, Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định 83/2010/NĐ-CP, Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Thông tư 16/2010/TT-BXD và các văn bản có liên quan đã góp phần phát triển quan hệ dân sự, thông qua việc quy định về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở. Tuy nhiên, quy định pháp luật về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở hiện nay còn chưa đầy đủ, chưa cụ thể và còn tồn tại nhiều điểm bất cập trong thực tiễn áp dụng, tạo ra sự khó khăn cho các chủ thể trong việc xác lập các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở. Nhằm hiểu đúng, và đầy đủ những quy định của pháp luật về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhả ở, cũng như những phương thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở đồng thời tìm ra những bất cập đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở, qua đó đưa ra ý kiến đề xuất. Do đó, trong thời gian tới cơ quan có thấm quyền cần hoàn thiện hơn quy định pháp luật về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản nói chung, bảo đảm bằng nhả ở nói riêng.


Với những kiến thức làm nền tảng cơ sở lý luận, mà người viết được trang bị trong quá trinh học tập và tìm hiểu những quy định pháp luật điều chỉnh về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở, người viết quan tâm đến vấn đề bảo đảm thực hiện nghĩa vụ với đối tượng là nhà ở. Nhà ở được bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng những phương thức nào? Quy định pháp luật điều chỉnh đối với các phương thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với nhà ở đó ra sao? Vì vậy, người viết đã chọn đề tài: “Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở-lý luận và thực tiễn ” làm đề tài luận văn.


2. Mục tiêu nghiên cứu


Qua quá trình nghiên cứu, tìm hiểu các quy định của pháp luật trong Bộ luật dân sự năm 2005, Luật nhả ở hiện hành, các văn bản có liên quan, kết hợp với thực tiễn. Nhằm tìm hiểu các phương thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở, Qua đó, nêu lên những điểm bất cập trong thực tế khi áp dụng các quy định của pháp luật đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhả ở. Cuối cùng người viết đưa ra một số ý kiến đề xuất nhằm góp phần hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở.


3. Phạm vi nghiên cứu


Với đề tài này, người viết đi vào nghiên cứu các quy định pháp luật điều chỉnh về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở trong Bộ luật dân sự năm 2005, Luật nhà ở hiện hành, Nghị Định 163/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch bảo đảm, Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 07 năm 2010, về đăng ký giao dịch bảo đảm, các văn bản có liên quan và tìm hiểu thực tiễn.


4. Phương pháp nghiên cứu


Để hoàn thành luận vãn, trong quá trình nghiên cứu người viết sử dụng nhiều phương pháp khác nhau nhằm tìm hiểu vấn đề. Chủ yếu người viết sử dụng phương pháp phân tích luật viết, phương pháp phân tích tổng hợp cùng với tìm hiểu thực tế, nhằm làm rõ vấn đề cần nghiên cứu và cuối cùng người viết đưa ra một số ý kiến đề xuất góp phần giải quyết các vấn đề còn bất cập đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở.


5. Kết cấu luận văn


Luận văn được bố cục gồm ba chương:


- Chương 1: Khái quát chung về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở;


- Chương 2: Quy định pháp luật về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở;


- Chương 3: Một số bất cập đối với quy định pháp luật về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng nhà ở và ý kiến đề xuất