Báo Cáo Báo cáo thẩm định dự án đầu tư khu tái định cư tân phước

MỤC LỤC
1. Sự cần thiết đầu tư . . 2
2. Nguồn vốn và sử dụng vốn . . 3
2.1. Tổng mức đầu tư của dự án . . 3
2.2. Nguồn vốn và sử dụng vốn . 4
2.3. Kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn . 5
3. Các giả định tính toán . . 6
3.1. Giả định về thiết kế . . 6
3.2. Giả định khai thác kinh doanh . . 6
3.3. Giả định về yếu tố lạm phát và thuế thu nhập doanh nghiệp . 8
4. Phân tích hiệu quả tài chính dự án . 9
4.1. Báo cáo thu nhập dự trù . 9
4.2. Báo cáo ngân lưu quan điểm tổng đầu tư . . 10
4.3. Báo cáo ngân lưu quan điểm chủ sở hữu . 11
5. Phân tích rủi ro của dự án . . 11
5.1. Phân tích độ nhạy . 11
5.1.1. Phân tích độ nhạy một chiều . 12
5.1.2. Phân tích độ nhạy hai chiều . . 13
5.1.3. Giá trị hoán chuyển của các biến rủi ro . 15
5.2. Ảnh hưởng của các yếu tố đến NPV . . 16
5.2.1. Quan điểm tổng đầu tư TIPV . . 16
5.2.2. Quan điểm chủ sở hữu EPV . . 17
5.3. Phân tích kịch bản . . 18
5.3.1. Phân tích kịch bản bằng Excel . 18
5.3.2. Phân tích kịch bản bằng Crystal Ball . . 19
5.4. Phân tích mô phỏng . 21
5.4.1. Quan điểm tổng đầu tư - TIPV . . 21
5.4.2. Quan điểm chủ sở hữu - EPV . . 23
5.4.3. So sánh giữa hai quan điểm TIPV và EPV . . 25
6. Tổ chức thực hiện dự án . . 26




6.1. Sơ đồ thực hiện cấu trúc dự án . 26
6.2. Tiến độ thực hiện . . 26
7. Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam . . 27
7.1. Sơ lược thị trường bất động sản Việt Nam . 27
7.2. Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam năm 2009 . . 28
7.3. Rủi ro trong bất động sản . . 28
7.4. Phân tích SWOT thị trường bất động sản Việt Nam . . 30
8. Vị trí địa lý huyện Cần Giuộc và vị trí của khu đất triển khai dự án . . 30
8.1. Vị trí địa lý huyện Cần Giuộc . . 30
8.2. Vị trí khu đất triển khai dự án . 31
9. Kết luận . . 31




DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1: Tổng mức đầu tư của dự án (ĐVT: triệu đồng) . . 4
Bảng 2: Nguồn vốn của dự án (ĐVT: triệu đồng) . . 4
Bảng 3: Tổng sử dụng vốn của dự án (ĐVT: triệu đồng) . 5
Bảng 4: Kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn (ĐVT: triệu đồng) . 6
Bảng 5: Quy hoạch đất của dự án (ĐVT: m2) . . 6
Bảng 6: Đơn giá các loại đất tái định cư (ĐVT: triệu đồng) . . 7
Bảng 7: Công suất tiêu thụ các loại đất của dự án (ĐVT: %) . 7
Bảng 8: Tiến độ thu tiền khách hàng (ĐVT: %) . . 7
Bảng 9: Doanh thu hàng năm của dự án (ĐVT: triệu đồng) . . 8
Bảng 10: Lạm phát Việt Nam qua các năm (ĐVT: %) . . 9
Bảng 11: Báo cáo thu nhập dự trù (ĐVT: triệu đồng) . . 9
Bảng 12: Báo cáo ngân lưu theo quan điểm TIPV (ĐVT: triệu đồng) . 10
Bảng 13: Báo cáo ngân lưu theo quan điểm EPV (ĐVT: triệu đồng) . . 11
Bảng 14: Mức thay đổi của các biến kết quả khi các biến rủi ro thay đổi (ĐVT: triệu đồng)
. 13
Bảng 15: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với NPV_TIPV (ĐVT: triệu đồng) . . 14
Bảng 16: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với IRR_TIPV (ĐVT: %) . . 14
Bảng 17: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với NPV_EPV (ĐVT: triệu đồng) . . 14
Bảng 18: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với IRR_EPV (ĐVT: %) . 15
Bảng 19: Xếp hạng các biến ảnh hưởng đến các biến kết quả của dự án . . 15
Bảng 20: Phân tích kịch bản bằng Excel (ĐVT: triệu đồng) . . 19
Bảng 21: Một số kịch bản để NPV = 19.001 triệu đồng . 20
Bảng 22: Một số kịch bản để NPV_TIPV = 20.480 triệu đồn . 20
Bảng 23: Một số kịch bản để NPV = 11.013 triệu đồng . 20
Bảng 24: Một số kịch bản để NPV = 12.293 triệu đồng . 21
Bảng 25: Cơ cấu và chi phí nhân sự của dự án . . 26
Bảng 26: Tiến độ thực hiện theo phần trăm giá trị (ĐVT: %) . . 27




1
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
CHUYÊN NGÀNH KẾ HOẠCH - ĐẦU TƯ
------------

MỞ ĐẦU: GIỚI THIỆU CHUNG
I. TÊN DỰ ÁN
DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU TÁI ĐỊNH CƯ TÂN PHƯỚC
II. ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN
Xã Tân Kim, Huyện Cần Giuộc, Tỉnh Long An
III. CÁC CƠ QUAN LIÊN QUAN
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần khai thác và quản lý khu công nghiệp Đặng Huỳnh
Đơn vị tư vấn thiết kế: Công ty cổ phần tư vấn - đầu tư xây dựng Bình Chánh




2
1. Sự cần thiết đầu tư
Trong những năm vừa qua, trên địa bàn tỉnh Long An đã có nhiều khu công nghiệp tập
trung ra đời, đặc biệt là tại huyện Cần Giuộc, do nhiều doanh nghiệp trên địa bàn và các tỉnh
đến đầu tư, khai thác nhằm góp phần đáng kể cho sự phát triển chung của kinh tế tỉnh Long
An, trong đó có Công ty cổ phần khai thác và quản lý khu công nghiệp Đặng Huỳnh.
Với niềm tin việc hình thành các khu công nghiệp tập trung là một trong những xu thế tất
yếu để đẩy nhanh phát triển công nghiệp, thu hút vốn đầu tư, đồng thời góp phần chuyển
biến theo hướng tích cực đối với môi trường sống, tạo điều kiện cho công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước, chủ đầu tư KCN Tân kim (mở rộng) luôn hướng đến việc hình thành dự
án có đầy đủ các yếu tố kỹ thuật và xã hội, trong đó có khu dân cư gồm phần tái định cư.
Trong quá trình đầu tư xây dựng khu công nghiệp Tân Kim (mở rộng) với quy mô diện
tích 50,89 ha có làm phát sinh nhu cầu chuyển mục đích sử dụng từ các mục đích khác sang
mục đích khu công nghiệp, do vậy việc bố trí tái định cư cho người dân có nhà ở bị thu hồi
là công việc rất quan trọng mà chủ đầu tư phải quan tâm giải quyết.
Ngoài ra, việc hình thành một khu dân cư gồm cả phần diện tích tái định cư ở gần khu
công nghiệp cũng là giải pháp tham gia khắc phục những bất cập mà các thành phố lớn
thường gặp phải như vấn đề hạ tầng kỹ thuật, lao động, việc làm, chỗ ở công nhân và
chuyên gia, các vấn đề xã hội khác như trường học, nhà trẻ, chợ, nơi vui chơi giải trí giúp
người lao động tái tạo sức lao động để tiếp tục công việc sản xuất kinh doanh, an ninh trật
tự .
Bên cạnh đó, việc xây dựng một khu dân cư phục vụ tái định cư cũng phải bảo đảm các
yêu cầu tối thiểu về hạ tầng kỹ thuật gồm giao thông, năng lượng, thông tin và cảnh quan,
và các phương diện hạ tầng xã hội khác nhằm đem lại cuộc sống cho người dân tái định cư
tốt hơn trước để bảo đảm mọi người dân đều được thụ hưởng những tiện ích vật chất, tinh
thần mà lâu nay, do điều kiện kinh tế, lịch sử, họ chưa được phục vụ.
Khu công nghiệp Tân Kim (mở rộng) dự kiến sử dụng hàng ngàn lao động bao gồm công
nhân và chuyên gia; việc xây dựng khu dân cư gần khu công nghiệp cũng góp phần tăng
hiệu suất lao động, góp phần giảm thiểu kẹt xe, tai nạn giao thông, ô nhiễm môi trường, lãng
phí thời gian lao động và hao phí xã hội .




3
Khu dân cư được xây dựng với đầy đủ hạ tầng kỹ thuật và xã hội, đặc biệt chú trọng đến
định hướng tương lai phát triển khu vực khi quan tâm đến thế hệ công nhân hiện hữu có nhu
cầu lập gia đình, nhu cầu về nuôi dạy và chăm sóc trẻ bảo đảm sự phát triển toàn diện cho
thế hệ trẻ trong tương lai thông qua hệ thống trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí .
Về phía các doanh nghiệp thứ cấp, khi đến đầu tư vào khu công nghiệp chỉ có thể yên
tâm khi người lao động được quan tâm đúng mức về vật chất và tinh thần, trong đó việc ổn
định chỗ ở có vai trò rất quan trọng, và có như vậy mới góp phần làm cho doanh nghiệp yên
tâm đầu tư nhằm hướng đến kết quả phát triển một cách bền vững.
Với suy nghĩ và cách tiếp cận vấn đề như trên, chủ đầu tư dự án đề xuất thực hiện dự án
khu tái định cư Tân Phước tại địa bàn xã Tân Kim, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An trên cơ
sở lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 khu tái định cư Tân Phước với các
hạng mục hoàn toàn mới, nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở ổn định cho người dân tái định cư
và người lao động làm việc tại khu công nghiệp Tân Kim (mở rộng), trong đó chú trọng cơ
cấu phân khu chức năng, mục đích sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc khống
chế để làm cơ sở cho việc triển khai dự án đầu tư xây dựng cụ thể.
Ngoài ra, việc quy hoạch xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị cũng bảo đảm nét
hiện đại, thẩm mỹ, an toàn, vệ sinh môi trường và gắn với việc quản lý đô thị, kế hoạch sử
dụng đất phải theo đúng quy hoạch, hạn chế việc xây dựng tự phát trên cơ sở các mối quan
hệ về hạ tầng và không gian xây dựng nhằm xác định quy mô dành cho dân cư, công trình
công cộng như trường học, y tế, thương mại dịch vụ, công viên nghỉ ngơi giải trí một cách
hợp lý.
2. Nguồn vốn và sử dụng vốn
2.1. Tổng mức đầu tư của dự án
Trên cơ sở quy hoạch và phương án đầu tư, tổng mức đầu tư được tính toán bao gồm các
khoản phí: Chi phí xây lắp, chi phí bồi thường GPMB & Tái định cư, chi phí quản lý dự án,
chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác (bao gồm lãi vay trong thời gian xây dựng), dự
phòng. Tổng mức đầu tư thực hiện dự án là 163.620,39 triệu đồng thể hiện qua bảng dưới.
Các thành phần cụ thể trong tổng mức đầu tư (Xem thêm trong phụ lục 1).




4
Bảng 1: Tổng mức đầu tư của dự án (ĐVT: triệu đồng)
Các thành phần Giá trị
Chi phí xây dựng 95.520,00
Chi phí bồi thường GPMB & Tái định cư 36.399,30
Chi phí quản lý dự án 1.564,92
Chi phí tư vần đầu tư XDCT 3.991,49
Chi phí khác 18.353,23
Dự phòng 7.791,45
Tổng mức đầu tư 163.620,39
2.2. Nguồn vốn và sử dụng vốn
Nguồn vốn của dự án bao gồm: