Luận Văn Bàn về kế toán bất động sản đầu tư

Bàn về kế toán BĐS đầu tư
LỜI NÓI ĐẦU

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) nước ta đã có những chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế- xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Tuy nhiên, bên cạnh đó hoạt động của thị trường BĐS thời gian qua cũng đã bộc lộ những mặt yếu kém: tài sản nhà đất chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, lãng phí, thất thoát lớn; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS diễn ra khá phổ biến; tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán trao tay và xây dựng tự phát .gây ảnh hưởng không tốt đến nền kinh tế.
Một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng trên là do chưa có sự nhận thức đầy đủ về thị trường BĐS nói chung và hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng.
Trước đây, hoạt động đầu tư BĐS được coi là một khoản đầu tư tài chính dài hạn của doanh nghiệp , điều này đã làm sai lệch tính chất khoản đầu tư , gây ra sự hiểu nhầm cho người đọc báo cáo tài chính và dẫn đến việc đưa ra các quyết định kinh tế không chính xác.
Chính vì vậy, ngày 30 tháng 12 năm 2003, Bộ Tài chính đã ra quyết định số 234/2003/QĐ-BTC về việc ban hành và công bố sáu chuẩn mực kế toán Việt Nam đợt ba, trong đó có chuẩn mực số 05: Bất động sản đầu tư . Chuẩn mực này ra đời đã mang lại một cái nhìn mới, đầy đủ và chính xác hơn về hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của doanh nghiệp .
Mặt khác, việc ban hành chuẩn mực kế toán số 05- Bất động sản đầu tư là hoàn toàn phù hợp với xu thế hội nhập kinh tế thế giới. Vì tháng 4 năm 2000, Hội đồng soạn thảo chuẩn mực kế toán quốc tế (IASB) đã chính thức thông qua chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 nhằm thay đổi những quan niệm không chính xác trước đây về BĐS đầu tư .
Với mong muốn tìm hiểu rõ hơn về BĐS đầu tư và công tác kế toán BĐS đầu tư trong các doanh nghiệp hiện nay, tôi đã chọn đề tài: “Bàn về kế toán bất động sản đầu tư ”.
Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, nội dung chính của đề tài gồm có hai phần như sau:
Phần I. Cơ sở lý luận về bất động sản đầu tư
Phần II. Thực trạng, liên hệ và phương hướng hoàn thiện
Tôi xin chân thành cám ơn PGS-TS Nguyễn Năng Phúc, người đã tận tình hướng dẫn và chỉ bảo để tôi có thể hoàn thành đề tài này.
PHẦN I. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
1. Bất động sản đầu tư là gì ?
Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) số 05 đã quy định:
Bất động sản (BĐS) đầu tư là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:
a) Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc
b) Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
Còn theo chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS) số 40 thì BĐS đầu tư được hiểu là những BĐS được giữ (bởi người chủ sở hữu hoặc người đi thuê trong hợp đồng thuê tài chính ) để hưởng tiền thuê hoặc cho việc tăng giá hoặc cả hai. BĐS gồm có đất đai, nhà cửa hoặc một phần nhà cửa hoặc cả hai.
Như vậy, một khoản đầu tư được phân loại là BĐS đầu tư khi nó tạo được một luồng tiền khá độc lập với các BĐS khác của doanh nghiệp .
Các doanh nghiệp cần xây dựng tiêu chí riêng để đảm bảo phân loại thống nhất giữa BĐS đầu tư với BĐS chủ sở hữu sử dụng, là BĐS do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý.
Sau đây là một số ví dụ BĐS đầu tư :
a) Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá;
b) Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai;
c) Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp thuê tài chính ) và cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;
d) Nhà đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;
e) Cơ sở hạ tầng đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động.
Ví dụ BĐS không phải là BĐS đầu tư :
a) BĐS mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường hoặc xây dựng để bán trong tương lai gần;
b) BĐS được xây dựng cho bên thứ ba;
c) BĐS chủ sở hữu sử dụng, bao gồm BĐS nắm giữ để sử dụng trong tương lai như tài sản chủ sở hữu sử dụng, tài sản nắm giữ để cải tạo, nâng cấp và sử dụng sau này trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường như BĐS chủ sở hữu sử dụng, BĐS cho nhân viên sử dụng (cho dù nhân viên có trả tiền thuê tài sản theo giá thị trường hay không) và BĐS chủ sở hữu sử dụng chờ thanh lý;
d) BĐS đang trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với mục đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng BĐS đầu tư .
Ngoài các ví dụ nêu trên còn có một số trường hợp đặc biệt được ghi nhận BĐS đầu tư cần lưu ý.
Đối với những BĐS mà doanh nghiệp nắm giữ một phần nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụng cho sản xuất hoặc cho quản lý thì nếu những phần tài sản này được bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động), doanh nghiệp sẽ hạch toán phần tài sản dùng để cho thuê hoặc chờ tăng giá là BĐS đầu tư còn phần tài sản dùng cho sản xuất hoặc quản lý được hạch toán là TSCĐ hữu hình hoặc vô hình.
Trường hợp các phần tài sản này không thể bán được riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh hoặc cho quản lý là không đáng kể thì hạch toán là BĐS đầu tư . Ví dụ: Doanh nghiệp có một toà nhà có 80% diện tích chuyên cho thuê hoạt động và 20% diện tích sử dụng làm văn phòng làm việc thì toà nhà đó được hạch toán là BĐS đầu tư .
Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng BĐS do doanh nghiệp sở hữu là phần không đáng kể trong toàn bộ thoả thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là BĐS đầu tư . Ví dụ: Doanh nghiệp sở hữu toà nhà cho thuê văn phòng đồng thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng và an ninh cho những người thuê văn phòng.
Trường hợp một công ty con cho công ty mẹ hoặc công ty con khác trong cùng một công ty mẹ thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một BĐS thì BĐS đó được hạch toán là BĐS đầu tư trên báo cáo tài chính riêng của công ty có BĐS đó (nếu nó thoả mãn định nghĩa BĐS đầu tư ) nhưng không được phản ánh là BĐS đầu tư trong báo cáo tài chính hợp nhất.
2. Một số quy định về kế toán BĐS đầu tư
2.1. Điều kiện ghi nhận
Một BĐS đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điều kiện sau:
a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai; và
b) Nguyên giá của BĐS đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy.
Khi xác định một BĐS đầu tư có thoả mãn điều kiện thứ nhất để được ghi nhận là tài sản hay không, doanh nghiệp cần phải đánh giá mức độ chắc chắn gắn liền với việc thu được các lợi ích kinh tế trong tương lai mà chúng có thể mang lại trên cơ sở những thông tin hiện có tại thời điểm ghi nhận.
Điều kiện thứ hai thường dễ được thoả mãn vì giao dịch mua bán, trao đổi chứng minh cho việc hình thành BĐS đã xác định giá trị của BĐS đầu tư .
2.2. Xác định giá trị bất động sản đầu tư
Một BĐS đầu tư được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá, tức là toàn bộ các chi phí bằng tiền hoặc tương đương tiền mà doanh nghiệp phải bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản đưa ra để trao đổi nhằm có được BĐS đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành BĐS đầu tư đó. Nguyên giá của BĐS đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu.