Tiểu Luận Bài nhóm số 1: Xây dựng và phân tích tình huống có các yếu tố:thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ

I. TÌNH HUỐNG.
Anh Nguyễn Văn Bình là người trồng Lan xuất khẩu tại phường X, Quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh. Năm 2013, Nguyễn Văn Lâm – là em trai Bình, ngỏ lời vay anh Bình 1 tỷ đồng bắt đầu nghề trồng Lan. Do không có điều kiện giúp bằng tiền mặt, Bình giúp Lâm bằng cách lập hợp đồng ủy quyền cho Lâm (hợp đồng hết hiệu lực ngày 5/5/2023, hợp đồng được chứng thực tại UBND phường X) dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng 500m2 đất vườn của mình để bảo đảm vay vốn ngân hàng.
Anh Lâm đến Ngân hàng Thương mại Phương Nam để vay 500 triệu đồng (lãi suất 2%). Anh Lâm và ngân hàng Phương Nam đã lập hợp đồng vay vốn và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba (bên thứ ba ở đây là anh Bình). Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba là biện pháp đảm bảo để anh Lâm thực hiện nghĩa vụ đối với ngân hàng; hợp đồng được đăng kí tại Văn phòng đăng ký sử dụng đất. Theo đó, hợp đồng thế chấp có quy định về thỏa thuận của hai bên như sau : “Nếu bên A (anh Lâm) không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ thì Ngân hàng sẽ xử lý tài sản bảo đảm thông qua hình thức bán đấu giá”. Hợp đồng vay vốn và thế chấp chính thức có hiệu lực ngày 10/8/2013 và có thời hạn hai năm (ngày 10/8/2015 hết hạn).
Ngày 28/7/2014 được sự đồng ý của Ngân hàng Phương Nam, anh Lâm tiếp tục thế chấp quyền sử dụng đất của anh Bình vay anh Lê Đức Sơn 400 triệu đồng (lãi suất 2%) trong thời hạn một năm để đầu tư cơ sở vật chất. Hợp đồng có hiệu lực từ ngày 12/8/2014 (ngày 12/8/2015 hết hạn). Hợp đồng này có kí tên hai bên, có xác nhận dấu vân tay của anh Lâm và hợp đồng không công chứng, chứng thực.
Do anh Lâm chưa có kinh nghiệm kinh doanh nên liên tục thua lỗ và không còn khả năng trả nợ. Quá hạn trả nợ, ngân hàng Phương Nam yêu cầu anh Lâm trả nợ, nếu không sẽ xử lý tài sản bảo đảm theo pháp luật. Ngay sau đó, anh Sơn cũng yêu cầu anh Lâm trả nợ theo đúng hạn đã thỏa thuận.
Tháng 9/2015 do anh Lâm vẫn không trả nợ nên ngân hàng Phương Nam đến xem xét đám đất của anh Bình để hoàn thành thủ tục bán đấu giá để thu hồi nợ. Trước tình hình đó, anh Bình cho rằng hợp đồng thế chấp vô hiệu vì đúng ra là hợp đồng bảo lãnh nên anh Bình làm đơn ra Tòa án nhân dân quận Bình Tân yêu cầu tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu và yêu cầu ngân hàng Phương Nam dừng việc xử lý tài sản.
Ba tháng sau, Tòa án nhân dân quận Bình Tân xử sơ thẩm. Có nhận định như sau:
v Các bên liên quan:
- Nguyên đơn: Nguyễn Văn Bình;
- Bị đơn: ngân hàng thương mại Phương Nam;
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Lê Đức Sơn, Nguyễn Văn Lâm.
v Bản án có nội dung như sau:
- Buộc anh Nguyễn Văn Lâm phải trả nợ cho Ngân hàng PN.
- Tòa nhận định hợp đồng thế chấp giữa anh Lâm với Ngân hàng Phương Nam là hợp pháp. Quyền sử dụng đất của anh Bình sẽ được xử lý bằng hình thức bán đấu giá (do hai bên đã có thỏa thuận trong hợp đồng).
.
.
.
.