Chuyên Đề 5 đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản ở việt nam hiện nay

Là sản phẩm của thời kỳ đổi mới, phản ánh và chịu tác động chung của công cuộc chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường, vì vậy, thị trường bất động sản (TTBĐS) ở nước ta đang trong giai đoạn bước đầu hình thành, phát triển với những động thái phức tạp, đầy kịch tính, thậm chí còn tạo những “cơn động đất” khá mạnh với các dư chấn kéo dài và kéo theo không chỉ những tác động tích cực nhất định đến đời sống kinh tế, mà còn những niềm vui, cũng như cả nỗi buồn của hàng triệu người dân, đôi khi gây ra những xáo trộn, mất trật tự, an toàn đạo đức xã hội ở không ít địa phương, cả thành thị, lẫn nông thôn, cả miền đồng bằng, lẫn miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa .
Về tổng quát, có thể chỉ ra 5 đặc điểm nổi bật về biểu hiện, xu hướng và cơ chế hoạt động của TTBĐS Việt Nam những năm gần đây như sau:
Thứ nhất, những sự trồi sụt, “sốt nóng” và “đóng băng” hoạt động giao dịch trên TTBĐS thường mang tính cục bộ, địa phương và gắn với các nhân tố chủ quan, nhất là với các động thái chính sách quản lý và đầu tư của nhà nước.
Đây là đặc điểm nổi bật, bao quát và kéo dài suốt hàng chục năm qua, kể từ những năm đầu thập kỷ 90 của thế kỷ trước. Thực tế cho thấy, một mặt, hầu hết các đợt sốt tăng giá BĐS, hoặc sự sụt giảm và đóng băng cả giá, lẫn các giao dịch trên TTBĐS đều có nguyên nhân trực tiếp từ các điều chỉnh lớn trong chính sách quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, cả ở cấp quốc gia, lẫn phạm vi địa phương. Ngoại trừ cơn sốt giá bùng phát đầu tiên vào cuối những năm 80, đầu những năm 90 của thế kỷ trước do chuyển đổi cơ chế toàn bộ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường khiến giá nhà, đất đồng loạt tăng lên theo mức thủy triều chung mặt bằng giá xã hội lúc bấy giờ (từ giá bao cấp quá thấp một cách giả tạo phi kinh tế, sang bước đầu theo giá thị trường .), các cơn sốt giá về sau trên TTBĐS thường không diễn ra đồng loạt, cùng lúc trên phạm vi toàn quốc, hoặc trên tất cả các bộ phận thị trường BĐS và chúng thường là sản phẩm trực tiếp hoặc gián tiếp từ việc nhà nước duy trì chế độ 2 giá về đền bù giải phóng mặt bằng vẫn theo cơ chế bao cấp đối với doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng các khu công nghiệp, khu chế xuất vốn được chính phủ và các địa phương đua nhau thành lập như nấm mọc sau cơn mưa, hoặc từ việc nhà nước dành chính sách ưu đãi thiên vị (hoặc rút bớt chúng như việc cấm phân lô, bán nền nhà .) cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhà ở thương mại tại các khu vực đô thị và khu vực đô thị hóa . Tác động tiêu cực đến TTBĐS của chính sách 2 giá đất và các ưu đãi kiểu bao cấp về đất cho các doanh nghiệp đó, cũng như cho khu vực kinh tế nhà nước nói chung, đã gia tăng mãnh liệt, vượt khỏi sự kiểm soát và giới hạn được đặt ra chủ yếu từ các nguyên tắc đạo đức hoặc mục tiêu phát triển kinh tế ban đầu do sự cộng hưởng bởi tình trạng lạm dụng, tham nhũng “vận động hành lang” và móc ngoặc giữa các quan chức chính quyền và doanh nghiệp độc quyền (hay gần như độc quyền vì được hưởng chế độ chỉ định thầu, chủ đầu tư .).
Mặt khác, những cơn sốt giá trên TTBĐS những năm qua còn có quan hệ tương hỗ hết sức chặt chẽ với “phong trào” lập quy hoạch đủ loại (quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch giao thông vận tải, quy hoạch cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết kiến trúc .), thậm chí nhiều khi chỉ là quy hoạch “treo”, sơ sài ở mức ý tưởng, thiếu tính khả thi, chậm đi vào cuộc sống.
Đặc biệt, những chương trình, dự án đầu tư từ nguồn NSNN hoặc có nguồn gốc NSNN các cấp (ODA, vay thương mại trong nước qua phát hành trái phiếu chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương .) cũng gây xung lực ảnh hưởng rất mạnh đến nhiệt độ của TTBĐS. Một con đường nội đô, hoặc liên tỉnh, thậm chí liên huyện, liên xã và đường cao tốc được xây dựng là đủ để làm bùng phát cơ sốt giá và các giao dịch nhộn nhịp trên TTBĐS của khu vực có liên quan, nhất là vùng đất dọc các con đường đó.
Hơn nữa, sự nóng – lạnh của TTBĐS ở nước ta đã, đang và sẽ còn tiếp tục chịu ảnh hưởng đậm nét của sự nhận thức và kỹ năng thích ứng của cả chính phủ, các cơ quan quản lý nhà nước, các doanh nghiệp và nhân dân về vai trò, cơ chế và xu hướng vận động của thị trường nhà, đất, mà các hoạt động đầu cơ và “tâm lý bầy đàn”, “hiệu ứng đám đông”, vừa có tính a dua phong trào, vừa “nghe ngóng xem sao” trong việc mua – bán bất động sản đã, đang và sẽ chính là kết quả và biểu hiện thước đo của mức độ nhận thức và thích ứng này.
Thứ hai, có sự chênh biệt giá cả BĐS rất rõ rệt giữa các địa phương, thậm chí ngay trong một khu vực
Giá cả BĐS có thể chênh lệch nhau hàng chục cho đến hàng trăm lần giữa các địa phương, thậm chí ngay trong một thành phố, một tỉnh. 1m[SUP]2[/SUP] đất ở mặt tiền phố Hàng Gai Hà Nội có giá hàng chục, thậm chí tới 60 cây vàng, trong khi 1m[SUP]2[/SUP] đất ở Huyện Sóc Sơn Hà Nội có giá chỉ trên dưới 1 chỉ cho đến 1 cây vàng. Ngay trong một huyện, quận hoặc phường, xã, một khu phố cũng có sự chênh biệt giá cả BĐS rất khác nhau. Còn sự khác nhau về giá giữa các khu vực, địa phương khác nhau lại càng cao tới mức chóng mặt. Sự chênh biệt về giá - hay giá mang tính địa phương – của TTBĐS Việt Nam được gắn liền với nhu cầu, khả năng tập quán kinh doanh “mặt phố”, “mặt tiền” của người sở hữu; với tình trạng phát triển cơ sở hạ tầng và vệ sinh môi trường của khu vực có BĐS muốn bán – mua; với “chất lượng” hàng xóm (bao gồm cả BĐS liền kề và người chủ của chúng), với hình dạng, khuôn khổ, quy mô BĐS; thậm chí cả với các yếu tố tâm linh và tín ngưỡng khác của địa phương và cá nhân .